国家对房地产行业，真的太好了

原创漫天雪798 漫天霹雳Plus

最近国家对房地产行业去库存的大招频出，先是各地取消限购，然后是下调首付比例，下调住房公积金及商业贷款利率，以及重磅的“保交房”专项行动，即由地方政府收购商品房用作保障房，等等。

尤其是让地方政府出面，收购滞销的商品房用作经济适用房和保障房，这真是对房地产行业太好了：房地产商找到了一个超级接盘侠——政府。

这样的情况下，房价会止跌回升吗？

很难。最多是止跌，回升是不太可能的，至少短期是这样。

由地方政府出面，收购那些滞销的商品房，用作经济适用房和保障房，肯定在价格上要打很大的折扣，然后地方政府在售出的时候，价格也会远远低于市场价。

有专家已经出来解读，这就是香港和新加坡的公屋政策，将来会有大量的经适房和保障房，价格很低，由政府来兜底；另外一部分是商品房，价格上相对自由。这样，居者有其屋的伟大梦想就实现了。

那么，如果你现在需要房子，你会去买吗？

你会等等看的。因为既然政府要低价收购、将来要低价出售，那么即便是放开限购了，降低首付和利率了，急啥呢？再等等，买政府的廉价房子不香吗？

价格是供求关系决定的。当大家普遍观望，当下需求下降，价格就会降低。当大家都预期某种商品未来价格会下降，那么这个价格下降就会提早到来，并且降得更猛烈。

你明知道有618活动，那你最近是不会下单的，你会把喜欢的商品加车，列入购物计划，等618打折的时候再买。大家都知道618，那么商家打7折都没人买的，因为有人会打五折。

再说，一个城市，商品房价格是5万，将来政府手里的保障房是1万，房价还能涨起来吗？很难了。

当政府大量进入房地产行业，实行低价销售，最终的结果是什么呢？

以后住房条件会变差的。

地方政府不可能给每个人搞一套1万元一平的三室一厅的。因为即便是政府行为，也难以逃脱经济规律和稀缺性的制约。它不生产财富，所有财富都来自于征敛，那么要保证更多的人住上便宜的房子，唯一的办法就是从其他地方将资源征走，导致其他领域的资源短缺、生产受限、需求难以满足。

把住房保障了，医疗呢、教育呢、养老呢？大家啥都想要。按下葫芦浮起瓢，其他领域就负担不起了。

所以办法就是降低标准，就像医保控费一样。对于保障性住房，终极的结局就是想香港那样的棺材房。

所有领域的国有化，结果都是这样的。因为人的需求是无限的，但是资源的有限性是无法逃脱的，谁手里有枪炮，也无法违逆稀缺性、凡是皆有代价这个经济学基本原理。所以结果只能是标准的不断降低。

当政府手里有大量低价的保障房时，市场的供给立即就受到打击。结局就是没有人愿意开发房地产，进一步加剧供需矛盾。

到我们儿孙辈的时候，大概想买一套新房、租一套条件较好的房子，比登天都难。国有化、打击供给、价格信号失灵、二手房年久失修，就像现在的欧洲一样。

许多抱怨房价高的人，他们的愿望会实现的。但是他们不懂的是，将来会住得更差的。而且，就这更差的条件，也不一定能轮上他。因为与市场用价格来分配资源的方式不同，政府分配资源的方式，必定是各种条条框框、繁文缛节、排队抽签摇号等等，你凭什么假定你就是那个幸运儿或者关系户呢？

国家当然是不想让房价掉太厉害的，房地产是支柱产业嘛，上下游链条长，吸纳了大量就业，缴纳了巨额的土地出让金和各类税收，对经济的影响巨大。所以采取了很多措施希望房价稳得住、涨起来，取消限购、降低首付和利率，就是最鲜明的动作。

但是政策往往并不是愿望多么良好，就能实现目标，往往出现的情况就是，目的与手段背离，种种手段与最终目的之间，往往还自相矛盾。

要知道，以前的房价高企，大量的烂尾和滞销的房地产项目，本身就是经济泡沫的表现。经济泡沫，是信贷扩张、人为压低利率的结果。

奥地利学派商业周期理论已经雄辩地证明，商业周期是一种货币现象。扩张信贷、人为压低利率，会诱导企业家发生普遍的判断错误，用信贷资金投资到较长生产周期的项目之中，推动资本品价格上涨。这意味着，将稀缺的资源调配到远离消费端的资本品生产领域之中，将现在财货转移到了未来财货生产中，生产结构发生了严重扭曲。

正常市场状态下的延长生产结构，以当下的牺牲为基础。即节俭消费，积累储蓄，然后才能调用储蓄用于投资。但是信贷扩张之下是没有牺牲带来的储蓄的，而是钞票变多了。钱多了，真实的储蓄和生产并没有变多，结局很显然，就是房盖到中途，才发现地基打的太大，并没有那么多资源可供自己调用，于是经济危机发生，从繁荣转入萧条。

现在就是萧条期，就是前些年信贷扩张的结果在显现。

不是现在房价掉的太厉害，而是过去的房价虚高了，水分太大了，它是信贷扩张之下造成的泡沫。

正确的做法是，既然水分太大，那就挤干水分，既然泡沫太大，那就该破就破。也就是，必须允许价格下降，由市场来清算过去的错误投资。本来就是一笔不良的甚至错误的投资，在市场中正确的归宿应当是破产，将这些要素释放出来，用于消费者更加迫切的需求。

这世界上没有不能降价的商品，也没有不应该倒闭的企业。企业家要为自己的判断错误买单，消费者也一样。企业家不能在当初拿着信贷资金挥金如土的时候兴高采烈，到现在市场清算自己错误的时候就哭爹喊娘；消费者你也不能在当初期待房子大涨的时候志得意满，现在砸在自己手里的时候却要求国家管一管。出来混，都要自己还的。

如果这个时候，用税金去帮助那些本该倒闭的企业，首先在伦理上就是不通的。为什么你经营失败了，要让纳税人买单呢？那我做生意赔了，能不能让纳税人买单？

其次，不让价格下降，就会破坏市场的自发调整过程，导致那些错误的投资无法得到清算，因此稀缺的要素无法被释放出来，反而进一步吸引稀缺的要素来补足，其他行业的要素供给越来越短缺，那就扭曲得越来越严重，结果就是萧条的进一步延长和程度加深，未来的代价将更大。

任何被扭曲的生产结构，都将毁灭资本；拿税金给经营不善的企业续命，就是让资本进一步消耗。其结果都是，劳动生产率的下降，其他企业的生存更加艰难，劳动者工资会降低，就业更难。一句话，经济就会长期低迷。

经济好不了，房价也是上不去的。是经济决定了房地产，不是房地产决定了经济。所以我们会发现，房价高的时候，你反而是买得起的；房价低的时候，反而买不起了。

那为什么就是不敢让房价降下来呢？

因为房地产连着金融安全。

从开发商拿地开始，银行开始放贷，到每个人办理按揭贷款，都是金融体系在支撑。只要房价节节攀升，一手二手销售不成问题，那就能不断还贷，这个游戏就可以玩下去。一旦房价下降，贷款还不上了，成坏账了，一个环节出问题，就会引发金融危机。

而且，一旦还不上贷款，企业破产，那么上下游都会影响，工资下降，生活水平受影响，失业率攀升，整个经济就非常危险，不稳定因素会大大增加。

所以其实除了那些还没有买房的人，持有房产的人、银行、地方政府，都是希望房价上涨的。

于是就要救市。救市的办法，一是地方政府收购，这样，钱到了房地产商手里，就能还贷款、还货款、发工资等等，大家似乎都解套了；二是降首付降利率，刺激一下。

但收购的钱从哪里来呢？银行贷款。银行现在积累了大量的准备金，正愁放不出去，现在有政府来贷，一拍即合。

首付降低到15%，剩下的85%，又是按揭贷款，贷款又放出去了，而且利率很低。

二者的结果，必定是通胀。就是在萧条的基础上，再来叠加一个商业周期。

而且，超低的首付比例，意味着许多并没有购房能力的人，现在可以上车了，银行放松了对资产和还款能力的评估，放弃了金融的审慎原则，贷款偿还的风险很大。美国的“次贷危机”，是什么意思呢？就是给“次级贷款人”——几乎没有还款能力的人放贷，结果就是，一旦房价下跌，还款困难，银行就破产，个人也破产，迎来了“雷曼时刻”。

所以，短期的稳住房地产，带来的将可能是未来更大的风险。

不断地扩张信贷，经济结构不断扭曲，带来的将是经济的长期萎靡不振。美国也曾经经历过，它叫“滞胀”。未来可能就这样了，想要过去那样长期的高增长，不太可能了，苟得住，还能保持过去的生活水平，就不错。

在短期与长期之间，人们往往更加看重短期。而我们所讲的这一切，是从经济——也即人类生活——的角度进行的“计算”，而一个人若想从政治的视角，从某个虚无缥缈的“社会价值”的观点，或者以自身的稳定为目标来审视这一切，那就用不上经济计算了。他们并不在乎太远的未来，要的只是这个未来来得再迟一点，自己不用负责任即可。他们会说，你光会算经济账，根本不懂政治，计算方法太过迂腐和幼稚。

但是，当一个人在谈政治的时候，却不断地关注经济，难道不恰恰说明经济才是最根本的问题吗？没有经济，政治是玩不下去的，因为经济就是人类生活本身。而又有谁，能够逃脱经济规律呢？

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