哈里森：租金管制将是一场灾难

租金管制将是一场灾难

作者：哈里森·格里菲斯（Harrison Griffiths）
来源：THE SPECTATOR
日期：2024年5月15日

1971年，瑞典经济学家阿萨尔·林德贝克 (Assar Lindbeck) 宣称，“租金管制似乎是目前已知的摧毁城市最有效的手段，除了轰炸。”林德贝克可能属于政治左派，但他了解基本的经济原理。他知道，租金管制非但不会降低价格，反而会导致灾难。

如果工党能分享他的智慧就好了，工党委托撰写了一份独立报告，呼吁对数百万难以支付账单的人设定租金上限。该报告的作者斯蒂芬·考恩（Stephen Cowan）呼吁实行“双重锁定”，以限制消费者价格通胀或当地工资增长（以较低者为准）的租金上涨。该报告还支持保守党政府试图阻止房东每年多次提高租金，并禁止“租金审查”条款，该条款使房东能够在合同中提高租金。

该审查确实拒绝了广泛的租金冻结。但毫无疑问，它提出的措施只是租金管制不可避免地造成的全脂灾难的节食版。

租金管制提案的主要缺陷始终是相同的，无论它们走多远。问题在于他们人为地限制了价格体系。价格不是我们可以随心所欲地玩弄而不会产生任何后果的人为构造；它们传达有关现实世界约束的信息。价格是数以百万计的自发决策的产物，反映了有关资源的供给、需求和协调的无数数据点。在任何特定时间，价格中包含的信息都将永远超出任何中央计划者的理解范围。

这不是什么小众经济理论。每当政客傲慢地相信他们只要挥动魔杖就能让高租金消失时，这种情况就会上演。完美的案例研究是斯德哥尔摩，那里的政策制定者控制租金以将其保持在“平均水平”。到2022年， 购买公寓的平均等待时间为9年，如果您是短期租赁，则需要超过11年。等待出租房的人数为77万5000人。

当然，如果您已经签订了租赁协议，租金管制会人为地抑制您每月支付的金额。但现任者的这种轻松工作是以那些不那么幸运的人的直接损失为代价的。

在一个运转良好的市场中，高租金和房价会激励开发商建造更多房屋，也会激励房主提供更多房屋可供出租。限制价格会减少这些激励措施，导致产能短缺。 

那不是全部。租金管制实际上可以提高租金。当苏格兰政府于2023年4月将租金涨幅限制在3%时，私人租金上涨了6%，创下有记录以来的最大涨幅。这是因为房东会提高新租户的租金，以在合同期内维持利润。如果实行每年一次的租金上涨限制，这种情况很可能会发生。

高租金给全国人民带来痛苦，特别是在伦敦和东南部等经济热点地区。但它们只是问题的症状，而不是原因。 

高房价应该向开发商和潜在房东发出信号，表明可以通过建造更多住房来赚钱。问题在于英国繁重的规划体系不允许这种情况发生。目前， 有大量证据表明 ，英国极高的房价和租金是政府对新建供应施加限制的结果。 

由于知道新房不太可能很快进入市场，房东不会面临降低租金或提高标准的竞争压力。在利率和繁文缛节已经迫使房东退出市场之际，反对租金管制的理由更加强烈。

解决这个问题并不完全是火箭科学，但它需要更大的政治勇气，而不是简单地把房东当作替罪羊或假装价格不存在。 

尽管英国似乎注定要加倍努力解决国家强加的住房噩梦，但我们最近确实有一些例子表明了更好的前进方向。当经济危机加上租金管制导致该国开发商建造的房屋无法出售时，芬兰在1993年至1995年间取消了租金管制 。再加上1996年开始的房屋建设热潮，芬兰的租赁市场变得更加繁荣。竞争如此激烈，以至于房东开始向租户提供忠诚度计划。

在阿根廷，2020年的一项法律强制规定为期三年的租赁协议，并限制租金增长，以跟踪消费者价格和工资。该法律在生效之前就已经是一场灾难，房东大量出售房产。那些留下来的公司大幅提高了价格，或者转向爱彼迎式的短期租赁。由于住房供应锐减和通货膨胀恶化，布宜诺斯艾利斯的租金上涨了60%以上。2023年，哈维尔·米莱总统废除了该法律。自那时以来，首都的住房供应量增加了一倍，据报道租金已经下降了20%至30%。

来自世界各地的大量证据表明，各国政府应该消除房地产市场的障碍，以解决高租金的根源。如果工党真的想解决高租金问题，那么听取这份报告的建议将是非常不明智的。