美国的房产制度比中国要好吗？且慢
大家好，我是老古。
恐怕有人一看标题就觉得我疯了，这还需要比较吗？
美国的土地是永久产权，中国的商品房的房产证上可是写着国有土地，有租期的，一个是私有制，一个是公有制，这还需要比吗？
但这个比较是有必要的，比较的目的不是对比中美两国，而是在说，什么样的房产制度才是我们值得追求的。
其次，比较的内容仅仅是中国的商品房制度和美国的房产制度，因为中国的农村土地制度很特殊，无法比较，简单来说，交易都是被限制的，也就不存在什么市场。因此，不是比较土地制度，而是比较房产制度。
所以，比较的范围是限定的，否则容易来一堆杠精。
在比较之前，我们先要厘清一些问题。
01土地为什么不是无价的
可是现实中，土地却是有价格的，有些土地还特别便宜。
比如，澳洲一个大型农场有20万公顷，售价7500万澳元，平均每平米合计人民币一毛八分钱。一亩地才卖124元人民币。
离地球灭亡还有几十亿年吧，一年一平米产出1毛钱，一平米也得值几亿啊，为什么一平米只卖一毛八？
我们再来看两个城市的房价。
香港的房子也有使用时间，主要是七十五年为主，比大陆的七十年多五年，但香港的房价却比同为大城市的东京要高几倍，而东京的土地产权可是永久私有的。
要搞清这个问题，就需要回到一个经济学的基本概念，那就是贴现率。
贴现率是什么意思呢？：“未来价值在今天看来打折的程度。”
比如，我说明年给你一台八千块的苹果手机，那你也许会说，要不现在给我吧，明年太久，换成钱给我四千吧，那你对明年这台手机的贴现率就是50%。
因为人们总是倾向于越早消费越好，这是人在消费上的时间偏好。明年的手机就不一定是今天的手机了，明年才能拿到就充满了巨大的不确定性，人们倾向于早一点消费，以对抗未来的不确定性。
土地一万年后的价值，在当下拥有土地者的心里，无限接近于零，没有人在乎一万年后会发生什么，所以人们在销售土地时，并不会思考一万年以后的事。
但将这个时间缩短，越缩短，人们就越在乎。也就是说，当你购买了一块土地后，你的土地价值在你心里是逐年下降的，到一定时间后，它就越来越低，以至你根本就不在意了。
那么，大陆七十年的产权，香港七十五年的产权，与美国日本的永久产权，对于购买土地的人有价值上的差异吗？当然有，但并不是特别大，因为他的价值会随着时间不断下降。
再加上香港与大陆政府均已承诺，商品房到期土地也不收回，这样的差异就更小了。
要不要缴费和续期的费用是多少是一个未知数，未知就代表不确定，但这个不确定在很多人心里的价值已经在贴现率的作用下，变成很小。
房价也能证明，70年或75年以后的产权价值对很多人来说，重要性不够高，否则，人们为什么会主动买房呢？
那么香港是如何解决土地到期的问题？香港的处理方式是土地自动续期，期限同上一次土地批租年限。
续期不需补交地价，仅需每年缴纳新地税，标准为年度差饷的3%。实际征收额极低，一年只有几百块。中国大陆很有可能学习香港模式，毕竟整套土地批租模式、期限模式全部是复制香港的。
理解了贴现率，你就会明白，光从七十年、七十五年年产权与永久产权来对比，二者并不会产生我们想象中那么大的差距。
02美国为什么住房自有率这么低
“美国房屋自有率却在不断下跌,近几年只有60%左右的人拥有自有住房,其余人选择租房居住。美国人口普查局公布的数据显示,2022年美国自有住房率为65%。”
美国还是一个资本主义国家，搞了二百年的市场经济了，一代一代传承下来，这个房子可不少，中国就搞这么些年的市场经济，各地都出现不少中产家庭可以让下一代有一两套房子，怎么美国还有这么多人没房子呢？
有人说，美国人喜欢迁徙，喜欢自由，不喜欢被房子困住，在我看来，这只是表象，内在的原因是什么呢？
先说次要的一个原因，那就是遗产税。
1916年，美国开始正式开征遗产税，1916年的时候税率是16%，到1935年，到了70%。美国公民死亡后不管他的遗产在地球上任何一个角落，他的继承人，有义务申报遗产总额并缴纳遗产税。（持有绿卡，享受美国政府福利的也算）。
美国历史上一位富豪，大家耳熟能详的约翰·D·洛克菲勒。他去世的时候，70%的财富被美国政府没收，征收的名义就是"遗产税"。美式打土豪，也挺狠的。
美国的遗产税法还有一条规定：受益人必须先纳税，再办理遗产继承。
在纽约的长岛有一座美丽的庄园，房子依山傍海，风景迤逦，属于美国美国总统希思福，希斯福总统4号，他儿子居然拿不出钱来缴纳遗产税，像这种豪宅，一时半会儿还不容易脱手，只好将祖宗辛辛苦苦攒起来的家当捐献了出去。
2000年时，美国遗产在财产65万美元的以下的，免征遗产税，超过65万美元以上部分才开始计税。按照17个档次，递增计税。税率最低18%，最高档是300万美元以上，税率高达55%。
大家会说，这只是征富人的税啊，65万美元，这可以一笔大钱。
很多吗？今天中国北上广深的家庭，很多家庭的房子的价值都超过了65万美元。更何况，美国计算遗产税，不光计房产，还包括土地、股票、共同基金、退休帐户、银行帐户、拥有的公司、有价值的收藏等等。
也就是说，一个人死的时候，只要名下的财产全部加起来超过了65万美元，就必须交遗产税了。难道美国人一生的累积财富会不值65万美元吗？
美国这么发达的社会，老百姓达到这个标准并不难，但事实是，开征遗产税后，美国人交遗产税的人确实是极少数人。
设想一下，如果你是一名美国人，你面临着遗产税的征收，你会干什么？肯定会在离世前降低自己的财富总额，以规避房产税。
美国人不傻，大部分美国人为了不交遗产税，会在生前通过各种手段将遗产控制在政府的标准线内，谁愿意死后财产充公呢？大额的房产自然能少置办就少置办，所以美国人买房投资的人不多。
你想一下，如果你买套房，这套房天天涨，你会不会慌了神，涨到遗产税标准了怎么办？不管他，卖了，用掉再说。遗产税就能有效地人为制造出大批的市场的卖家。
川普上台后，大幅调高了美国遗产税的起征点，达到1100万美元，不仅仅因为共和党一直反对遗产税，还因为根本就收不到多少遗产税。
这就是经济学里最为重要的一个思维方式，政府出台的各种政策，总是与其预想的目的不一致。
可惜不少中国人不懂啊，跑到美国去还是买买买，以为房产可以保值增值。一位中国企业家自从2009年开始就陆陆续续在美国买房，截至曝光日，他总共在美国买了20套住宅。
他去世后，他儿子跑来美国继承这些房产，准备套一部分现出来。
到了美国他儿子惊讶的发现老爹当初购买的房子其中4套由于没有支付每年的房产税，房子已经被当地政府没收了。
剩下的16套美国房产则需要缴纳40%的遗产税才可以过户，儿子欲哭无泪。为什么要交这么多呢？因为绿卡居民的遗产税起征点才6万美元。
所以，中国富豪去办美国绿卡，站在财产的角度，几乎是一个完全的错误。曹得旺、宗庆后都办过，后来都退了。
以他们的财富程度 ，以美国政府全球征税的能力，这得被征走多少税？
更为奇葩的是，为了防止通过生前赠予以及将遗产以信托的方式转让给子女的下一代或几代，从而逃避遗产税，联邦政府又相继开征赠予税和隔代遗产转让税。
美国联邦税局IRS认为如果大家都隔代相传的话，就有一代IRS收不到税，所以IRS就要加收一个隔代赠与税，税率为50%。
假设张先生夫妇除了遗产免税额外还有250万想传给孙子女，若张先生未做任何遗产规划，这250万先要交125万（50%）的遗产税，剩下的125万要再交62.5万（50%）隔代赠与税。孙子女拿到手的只有625,000，也就是说四分之三给了美国税务局，四分之一归孙子女。IRS成为大赢家，牛逼不牛逼？
那美国人怎么留钱给子女呢？
搞信托，每年利用赠予税免税额度给子女买保险产品等。想像中国这样，买套房子给子女，那是不行的，税局饶不了你。
2010年发生了一件很有意思的事。
《经济增长与税收救济协调法》规定，如果在2009年之前没有出台新的法案，遗产税于2011年恢复征收。这也造成了2010年的美国遗产税被开了“天窗”，即在这一年去世的富人后代继承的任何遗产都不需要缴税。
美国有钱人这一年心里一定五味杂陈，我要不要选在这年死了算了呢？
遗产税这种荒唐的共产税，浓眉大眼的美国居然取消不了，当然要拜民主党之赐了，因为向有钱人征税是民主党二十世纪以来的核心主张。
遗产税的存在，意味着你死后房子不一定归你所有，那为什么要买房呢？富人们代代相传的财产，在遗产税的管制下，就会一代比一代少。
我们假设中国也象某些专家宣称的推行遗产税，比如起征点定个500万（这个标准，已经很高了，美国在长期实施65万美元，英国是32万英磅，法国是8027欧元，中国作为发展中国家算高吗），一二线城市中的一半人的房子估计是保不住的。
结论是，遗产税是对财产权的破坏，这种破坏包括了大额的财产特别是房子，这会使得房产和土地无法代代相传，他的价值会不断折损，变成政府税收。
那么，推行遗产税的美国、英国、法国，他们的房产产权保护程度高吗？
03更牛逼的房产税
当然美国还有对房子私有产权侵犯的更厉害的管制，这个就更厉害了，他叫房产税。这个税收中国也讨论过多年。
产税，是很多西方国家通行的一种资产持有税，甚至有全世界普及的趋势。房产税对房屋的产权破坏更为严重。
大多数人对产权私有程度的理解是看这个产权登记在谁名下。这种理解太过简单，因为登记在某人名下，只是一个名，并不是实。
要判断产权私有程度，要抛弃名义看实质。
产权是什么呢？
除了人的身体，人是无法与一个物产生物理上不可分离的连接的，所谓私有，产权实际上指的是人支配物的能力，你支配物的完整性，就是产权的私有程度。
你买了一台车，这台车登记到你名下，各个国家基本上都允许个人购买车辆，但他们之间的私有程度有区别吗？当然有。
比如，政府规定你一年只能开一个月，那你的私有程度就受损了，在余下那十一个月中，这台车的产权就被他人所限制，产权并不完整。
再比如：大家都同样是私有企业，也都要将企业所得的部分利润上交政府作为税收，那税收越高的地方，产权私有的程度就越低。
再比如：当一块土地全部归政府所有，个人只能听从政府安排去生产拿工分，并根据工分获得由政府决定的产出时，那私有产权就几乎看不见了，因为你支配土地的能力彻底消失了。
再比如：小产权房为什么没有价值，哪怕他就位于城中心，因为他的产权不完整，最主要的限制就是产权方与其他人的交易受限，不许抵押，不许贷款，法律不承认产权方与他人的交易等等。
我们评估房产的具体私有程度，就是评估一个人对名下房产的完整的支配能力。它包括使用权、收益权、处置权这三个权利。
使用权，就是你可以决定这个房产的用途，并在产权边界内随意使用；
收益权，就是你利用这个房产获得的利益归你所有
处置权，就是你可以在产权边界内随意处置你的房产，包括出售，拆成毛坯，或赠送他人。
那对应的评估就要具体评估不同权利的具体情况了。
总而言之，产权私有程度，是政府干预程度大小的体现，我们需要具体观察中美两国房产在政府干预程度中的区别，这样才能判断出房产私有化程度的高低。
房产税是怎么破坏房子产权的？
房产税指的是对所有持有房屋进行长期征收的一种税收，他一般以房屋的当年评估价为基准，税率一般在评估价的4%以内。
也就是说，如果你房子值一百万，房产税税率是2%，那你一年就要交2万的税。
这里需要搞清楚的是，世界通行的房产税是每套都征收，可不是象上海重庆实施的那种人均80平米以上的二套房征收模式。
以上海重庆的家庭来说，三口之家，也得二百四十平米以上才会被征收，这可没几个人能达到这个标准。
我们来看牛逼格拉斯的美国房产税。
美国房产税属于地方税种，由各地自行征收，一般在0.25%到3%之间。
从全美来看，美国房产税税率的中位数为1.31%。这意味着一座价值200万美元房子的主人平均每年要上交的房产税为26200美元。
价值500万美元的房子每年要交65500美元的房产税，价值1000万美元的房子要交税的税达到31000美元。
美国1美元房产的故事，在中国流传很久，这个灾难就是房产税的灾难之一。
美国确实出现过一美元出售的房子，虽然比较破旧，但还是独栋，甚至有前院后院。有人要说了，就算是把房子的砖拆了卖掉，也不止一美元啊！
首先我们要搞清楚，如果你是买主，你真认为他只有1美元吗？
每年房产税5000美金，你虽然只付一美元，但你每年还得付5000美元，他的实际价格是多少呢？
实际价格是1美元+未来的预期税收。你本来可以卖50万美元，但由于预期税收是499999美元，因此，你只能卖1美元，你卖房子的收入的99.999%被政府拿走了，你说狠不狠。
有了房产税后，人们的心态都发生了剧变。
你买房以后，你是希望房价涨还是跌呢？在不征收房产税的地方，房产价值涨了，你的资产升值，你很高兴。
但在有房产税的地方呢？每年要交更多的税，跌了，你税倒是少交了，但你的资产在贬值。
你看，这时，你就陷入两种痛苦之中，你是肉疼呢还是心疼呢？
当你拥有一套千秋万代都要交房产税的房子的时候，这房子对你来说，还是资产吗？不是了，他是一部割肉机。而且是一部祖传千秋万代的割肉机。
因为美国政府可不管房子主人是老子还是儿子，只要你房子在，税就是要持续交的。
在有房产税的情况下，西方国家政府经常会出台一些限制外国人买房的手段
比如美国，外国人买房，首付一般在40%-50%，如果你买进卖出赚了钱，不好意思，资本利得税25%，如果你长期持有，不好意思，遗产税18%起跳最高55%，且只有6万美元的免税额度，然后每年还要缴房产税。
如果当地房价大涨，还有可能出台政策不让你买。比如加拿大，澳洲都出现过这样的情况。为什么？
当地居民受不了啊，大量外国人特别是中国人来买房，房价飞涨，我明年的房产税就得翻个倍，这不是无妄之灾吗？不行，上街，要求政府搞一搞。
现在你知道美国为什么城市化发展到一定规模就停止了么？
因为城市规模要是持续扩大，一定会让中心区房价不断上涨，再加美联储持续放水，城市居民是天然有抗拒城市规模扩大的动力的。
一百年前，美国纽约的繁荣程度就远超世界各地了，但今天的纽约经历了一百多年的发展后，并没有出现与时间对应的繁荣程度的规模增加。
由于没有出现更大规模的人员聚集，城市基础建设投资的价值就不再增加，纽约地铁破败不堪也就是预料之中的啦。
而更加严重的灾难就是，房产税机制下，美国人失去了投资房产这一最重要的储蓄手段，35%的美国人从不买房，再加上美元法币化，货币储蓄也失去价值，一旦面对风险，就只能集体崩溃。
2021年疫情来临，美国政府狂印钞，不印不行啊，因为数千万甚至上亿的美国人一无现金储蓄，二无房产储蓄，要是不能工作，他们得饿死在家里！
这还不算完，还有更厉害的，那就是房产税的次生灾难。
房产税让房产的价值不断趋向于零，但这还不是灾难的全部。
2021年年中，美国推行了延迟驱离的法律，意思是说，在疫情期间，租客不交房租，房东不能赶人，现在有些州将这个政策延迟到2022年年中。
房东得还按揭贷款，房客却可以不交房租。为什么，没办法呀，没房的房客太多了，他们老家也没房，自己不买房，还没有现金储蓄，你能让他们上大街上去吗？不能吧
有多少人欠房租呢？3000万！！
背后对应多少房东呢？吓人不？
那只能剥夺房东的产权了，于是最惨的就是华人房东了，因为华人喜欢买房，甚至有华人因此而破产，交不起按揭款了，但还得交房产税！！
这些买房者，实际上，被美国政府逼成了廉租房房东，他们的房子实际上是被政府强征了，只不过美国政府不买单，真他妈坏。
美国房东为了让租客走，甚至和租客谈判，并愿意免掉以往所有欠款并支付一笔钱，以让这个瘟神早点离开。因为不让他走，房东就得破产了！当这样的房东可真会委屈死了！
你以为这就不是强拆了吗？其实都是强拆的一种，且是史上最大规模的强拆活动。上千万的房东的房子不是相当于被拆了吗
你若以为这只是疫情的特殊政策，那你还是高估了美国政府。
因为没房的人多，美国政府又不象新加坡香港这样搞廉租房和经济适用房，那怎么办呢？因为这是公有制住房，有损美国自由市场的形象，那怎么办呢？
管制房租啊！！
1946年，旧金山开始实施房租管制，房租管制管的只是租，但是对房屋的买卖并没有管制，所以由于价格管制，房东就不愿意把房子租出去了，但是他们挺愿意把房子给卖出去，因为资产被限价了，那资产的价值就缩水了，当然要卖。
2012年的时候，纽约发生过这么一个案子，一个房东，他的名字叫詹姆士·哈门（Mr.JamesD.HarmonJr.）。他自己有一幢楼，自己住一层，楼上几层都租出去了。而楼上的租客，由于受到房租管制的保护，他们交的租金，只是市场租金的60%左右。
因为纽约有一个规定，一旦你房子租出去了，就不能随便涨价，而同时你也不能够把房客赶走，不仅不能够把房客赶走，而且这位房客如果有亲戚跟他住了两年以上的话，那么哪怕这位房客去世了，他的亲戚也可以继承继续居住的权利。
房东打官司到最高法院，法院不受理，最后不了了之，所以到现在美国房租管制依然存在，也就是说，房东想涨价，那是很困难的，房东想赶走房客，是得花大钱请律师的。如果是你，你还愿意买房投资租赁给别人吗？
美国大把的公寓破败不堪，原因就是产权被限制了，导致业主们没有意愿维护产权了。
更为奇葩的是，美国还有一些地方规定，如果你的房子空着，被人家偷偷住进去，你是不能赶走对方的，物业费、水电费、房产税你还得持续交，不交，可能房子都不是你的了。你放弃对房子的产权都不行，房产税不交，等着做牢吧。
加州法律对非法占据他人房子的人非常宽容。加州现行相关法律规定，未被使用或被遗弃的住房可以被愿意维护住房的人接管。
在加州，如果非法居住者公开占据一处房子有至少5年，且一直不间断地出席房主协会会议，并履行房主义务，就可以合法拥有别人的房子。
奇葩不？还可以这样就能不出钱搞到房子？晚上到处逛逛，看看哪家房子不开灯，长期不住，住进去，说不定这房子就成自己的啦！
发币、房租管制、不让驱离、可以占领等等，以上种种，皆为房产税的次生灾难。
我们应该期望一个什么样的房产制度。
第一、永久的私有产权，当然是最好的，但不能只是名义。
第二、产权上要减少管制、减少税收，遗产税，房产税，房租管制，保护房客非法利益，都是对产权的剥夺。
如果没有这些剥夺和管制，美国纽约中心区的房价，应该是中国一线城市的五倍十倍，十万美元一平米都不奇怪。现在才不到3万美元。
全世界的富豪都会去这样的地方购买房产。
写这些，并不是为了夸中国，贬美国，而是在说，中国这些年来，对房产税、遗产税的呼吁越来越多，有在向所谓“先进国家”学习的趋势。
你真的希望每年因为自家有房产，要年年交1%的税么？
如果真的学习了，那就将变成一个无恒产又无恒心的地区。鹤岗的房子的价格将是负五万，得贴五万才能卖得掉。
如果你有房子的话，你希望中国实施美国这些制度吗？
切记，美国并不是一切东西都是先进的，保护产权的东西可以学，破坏产权的东西，可千万不能学。