这可不是5%的事 #2021.10.29
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这可不是5%的事 #2021.10.29
一）争执
前二天高血压又犯了。
因为我在一个“大V”的群里，和一个很有名很有名，写过《一个史前暴君的笔记》傲来36世传奇的大咖，发生了争执。
众所周知，哥哥有好几重身份。
除了大家熟知的“房圈奶爸”，我还是一位经济学者。此外，哥哥自媒体写得不错，100000+顶级浑水圈。另外还出了几本书。
这使得我在“房圈”“奥派学者圈”之外，还在好几个业界群里。
“自媒体”的大咖，
文字工作者，谈起房子，就是外行了。
往往搞得我怒气上涌，血压上升。
你说，这是降价5%就能解决的事么。
二）卖地
众所周知，“第二轮拍地”，卖得一塌糊涂，全军覆没。
神奇的设定，不知道为什么要“集中”月份一年三拍。
结果，“集中”丢脸，窘迫聚焦暴露镁光灯下。
9月份的第二轮拍地，名义上是“1/3无人问津，1/2底价成交，1/6撤回”。
但是你分析数据，你要看全套。
参与拍地的是什么人。一般都是城投公司，或xx土地开发，储备公司。
换言之，他们是“亲儿子”。
儿子买老子的地。
而儿子买老子的地，有什么区别呢。
区别在于，“你无法产生现金流”。库房颗粒无收，其实是6/6全军覆没的。
试想一下，你卖一块100亿的土地。如果是民营开发商，诸如万达，融创，碧桂园。他们就得实打实地，上缴100亿拍卖金。库房收进百亿。
而若是“城投”公司买。这些公司本来都是空壳子。
你得先“拨款”，送给他们一百亿。他们才可以来买“爸爸”的土地。左手买右手。
很多人或许会问，即使这样，土地到了“城投公司”手里啊。
没了张屠夫，不吃带毛猪。
“造房子”这种没技术含量的事，为什么非要KFS来建呢。
KFS的名声，在知乎屌丝的嘴里，早已经骂臭了。污名化得一塌糊涂，形象黑心商人。
“土地就是财富”。
土地到了城投公司手里，国营企业，很好啊。
要不国企“造了”房子卖给百姓，才后把销售款，上缴填充财政。
或许知乎屌丝们，还能拿到更便宜的房价。
哈哈哈哈哈，笑得我眼泪都出来了。
这方面的故事，是一个禁区。俺也不方便展开。
只能这样告诉你，一块土地价值100亿。交给国企，三年以后他盖完房子，全部销售，上缴利润。
你觉得可以拿到多少钱。连本带利，是不是得150亿。
小朋友，连50亿都不到。都不可能到。
还没有和你算“晚付三年”的利息。
至于楼王座，好楼层好户型，为什么说没就没了，卖得这么便宜。
建筑成本超标，设计成本超标。
甚至园林项目，可以整个铲掉，再重新做好几次。这些都是题外之意。
不可说，不可说。
总之“造完房子”，连100亿土地成本都收不回，是业界公开的秘密。
显然，在目前的环境下，“拍卖土地”遭遇困难了。而且是大困难。
这个是现实。
三）降价
第三个问题，如果“土地拍卖”卖不动。
挂10块土地，流拍3块，自己儿子接盘5块，撤销2块。颗粒无收。
这可是每年十几万亿。
是一笔大大大大大钱。
想要维系这笔生意，“降价5%”可不可以。
力挽狂澜，很多人等着发医保，退休金，教师工资。
哈哈哈哈哈。
哈哈哈哈哈。
笑得我眼泪都出来了。
5%，你以为打发叫花子么。
搞出了这么滔天骇浪，这么大的影响。
你以为降价5%就够么。
把地产的天灵盖，七窍五穴都锤满鲜血。
给个枣，便宜5%就抹平抵消。
贱不贱啊。
我们就不说，“十鸟惊走”这种心理学的问题了。
就简单问一下，哪怕KFS完全不记怨。今天拿地，KFS的“保本”安全性是多少。
这个问题，你不要问KFS，你要问购房者
大家都知道，整个“房圈”皆都资金链紧张。哥哥也整天借钱，捉襟见肘。
你问我，资金这么紧张，“房子”便宜点，卖掉二套好了。
我诚意卖，95%的价格，损失几十万，这份诚意够了么。
见你的大头鬼。
今天的购房者，开口便是“你那套1000W的房子，650W卖不卖啊”。
目前的“购房者”是什么心态。
购房者是雪崩心态。都想着五折买房子。
“指导价”出来了以后，以讹传讹。甚至使得购房者以为，“xx指导我们按这个价格买房子”。
“房子就应该，只值指导价”。
指导价大概是真实房价的六折
更为严重的是，前几天fcs政策出来以后，使得“购房者”整个心态都疯了。
舆论上呈现一面倒，疯癫的状态。
你去各大网站，微博豆瓣，几大博主的留言下面看看。
普遍都是“房价即将五折”。
“房价腰斩”。
“xx出手，痛打KFS，为老百姓出气”。
几乎所有吃人血馒头的流量博主，都把fcs解释为：
xx在帮助我，把房价打五折。
SB的共识也是共识。
从根本上讲，KFS依然是一个“中间人”，二道贩子。
他只是一个加工商，把原材料加工成房子。
是消费者，最终决定了房价。
如果所有的“购房人”，普遍一致认为，房价应该打五折。
那么“传递”到KFS这里，他的反馈，就是售价应该打五折。
下游的压力，会向上游传导。KFS不会把自己噎死。
否则卖不出去。
“土地拍卖”的价格，就应该五折。
而不是区区-5%，便宜个枣，你打发叫花子呢。
既要……又要……都要，恕不奉陪目前的状态，是扇子动起了“腰斩五折预期”。
民众狂欢。
在民众狂欢的心态结束之前，土地拍卖就只能按五折卖。
而“盛世狂欢”的心态会结束么。我感觉非常地悲观。
四）结语
zm说，“老板，房地产是有坚实基础的”。
“指导价，fcs，都是痴人吗啡。最多一年时间，世界会回复真实，梦境会醒来”。
“那KFS今天买地，静置一年，2023可以赚很多钱啊”。
“聪明人套利”。
我慈祥地摸着他智障的脑袋。
“土地二年不开发，要没收的政策，了解一下”。
“而且现在对KFS的金融压制这么严重，一年的财务成本，可能高达30%”
“还有土地增值税，他可不管你苦了一年………熬了几年”
房地产是一件很专业的事。
目前这局面，还真不是5%的事。
（知名不具，泠夜辉）
我们的“全流程班”，关于房地产的一切，正本清源从零说起。
成功举办了二期，都说好，复听的很多。
目前计划，11月中旬，在“上海”开办第三期。
已招募60%，再加几人便可开班。
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