(这个案例是真实的，因为就是我客户)
她和老公负债40万，日子非常难过，带着最后的5万块起盘，本以为碰到疫情，要彻底躺平。
没想到现在，她反而靠自己双手，做到了 68 套民宿，年收入超过了100万。虽然不是大富大贵，但是她的经历值得很多普通人学习。她网名叫王贵妃，身边的朋友挺佩服她的，因为她在负债的时候，没有想去上班，而是勇敢的创业。当时她的启动资金非常少，只有5万块钱，而且就是这5万块钱，还是刷信用卡搞出来的。可能你都无法想象，她是第一次做民宿这个行业，就做到这样一个结果。哎呀，原来是富二代啊，
家里几十套房子，这种人我们比不了。
我要说，当然不是啦，大家听说过一个词叫二房东吗？
自己没有房，找到房东，把房东的房子承包过来，加一点价格，租给租客，这就叫二房东。这个房东有一套闲置的房子，这几年回湖南老家养老，懒得打理。房东叔叔啊，你把房子租给我
一个月5000块，我跟你签6年的合同
我会把房子布置的更漂亮
然后租给高素质的租客
这样你的房子更值钱了
你以后也不用天天处理租客的各种事了
房东觉得不错，就跟张三签了合同，给了张三房子的转租权。
张三给房子做了一些软装，翻新了一下，做成民宿。
一晚上300块钱，
每个月可以租出去25天左右，
那么总收入就是7500块钱。
减掉他每个月的租金5000块钱，
还有2500块可以赚。
很多人搞了一两套，觉得赚不到多少钱，还特别累，还不如回去上班呢，就放弃了。开民宿只有两天开心，
开业的第一天和成功转手的那一天，
其他时候都想上吊。
那么贵妃是怎么从5万块钱起步，一步步做到年入百万呢？她从开始做民宿到开到第68间民宿，遇到的问题和挑战是什么呢？
如果你选错了房子，不管你装修得再漂亮，服务再贴心，也租不出去。
很多网上的专家会告诉你，什么民宿选址七个要素，八个标准。比如要有好看的景观，要交通便利，
还要查下有没有风险，土地合不合法，
物业有没有纠纷，排污给不给办，
消防能不能过，基本配套有没有。
专家告诉你，只要你按照他们的标准做，你就打败了70%的同行。这个同学以前是4A广告公司的设计总监，大家知道4A广告公司是什么意思吗？简单的说，就是大牌广告公司的意思。像奔驰、宝洁这些大品牌的广告，都是他们做的。这两年公司业绩不好，他被裁员了，手上有几十万，他也不想再打工了，打算搞民宿。
他心想，老子在4A公司做设计总监，去设计民宿，岂不是降维打击。他按照专家的选址方法，包了一套万达商业圈的房子，两房一厅，80平米。他做了改造翻新，把房子装修的跟售楼部样板间一样，高端大气上档次。他老婆笑话他：
把房子挂到民宿平台上，一天价格350，第一个月生意很差，只有50%的时间能租出去。他很奇怪，我这么好的地段，这么好的装修，为什么租不出去？跟他一样挂350块钱的民宿，居然配了万把块的高端投影仪，马桶是Toto的，洗发水是进口的，吹风机是戴森的。最离谱的是，客厅居然摆了一个七八千的按摩椅，广告语写着：旅途劳累，卸下你一天的疲惫。下午还能免费配送一份甜点。
马上降价到320一天，结果还是租不掉，最后降到280一天，才能保证80%的出租率。后来他才知道，这一片万达商圈地段虽然好，但是竞争太激烈了。因为它是老牌的繁华商圈，所有竞争对手都盯着这里：
来房间看一下，哇哦，整个房间都是金钱的味道，你闻到了没有？飘了两个月从印度尼西亚过来的椅子，纯天然无添加的山海画，戴森吹风机，法国蒂普提克，汉斯卫浴，要来洗一下吗，美女？中国著名的设计师，
打造了这个洞穴型的风格。
民宿自带独栋木屋、竹林温泉、泳池、
酒窖、 SPY 浴缸、独立茶室、瑜伽室等。
民宿由破旧老房改造而成，这座有着石头垒墙、茅草屋顶、破旧木门的老房子也旧貌换新颜，成了如今人见人爱的乡野度假风民宿。
大部分民宿租不出去的原因，并不是大家以为的选址错误，而是同小区批量运营化。就是多套房产，并没有看这个小区的饱和度。很多新手，没人指导的话，几乎是必踩坑。稍不留神，几万块就这么打水漂了。这就是为啥说10个新手做民宿，9个都得亏。她每天都会在三个时间点了解一个重要信息，分别是哪三个时间段？第一个时间段，早上起来9点，
第二个时间段，中午吃饭11点-12点。
还有一个就是晚上23点之后。
一定要看一下同行，满房率大概是多少，这个指标非常非常重要。如果同行的满房，基本是在中午12点左右，那这一片说明还可以再继续拿。如果同行每天都到了大晚上23点了，还有房子没租出去，那就完了，这种地区的房子，一定不要拿。
你选对了房子以后，就要去跟房东谈判。
好房子可不只你想要，你的竞争对手也想要，而这些对手也包括很多全国连锁的民宿品牌。凭什么让房东选你，而不选连锁品牌呢？这是谈判会遇到的一个很大的挑战。本着打破砂锅问到底的精神，我继续问她：在你谈判的过程中，哪些竞争对手比较棘手？这群人，会先用1500的月租，收租客12个月的钱，也就是18000。然后再用2000块的月租，先付房东三个月，也就是6000元，拿到房子。你一定会奇怪，这是什么逻辑？2000租来房子，1500租出去？答案就是，这些人赚完其中差价，就直接跑路，收一波韭菜就闪人。这种行为给行业带来很大差评，导致房东不愿意把房子租给她这种个人的二房东。蛋壳和自如这种大公司，甚至还会赔钱抢房，导致房子的价格都很高。他们给的价格，比正常价格可能要高百分之30-50 ，还给中介费、还送红包。
拿过来完全不挣钱，他们非得要去拿，价格都被炒高了。
公司只是定一个大目标，但是下面的执行人根本不管这个公司赚不赚钱，就先完成公司目标，抢了这套房再说。
王贵妃没有选择正面硬刚，而是在夹缝求生存，就是在他们都不要的领域里面去拿的房子。注意，不是大公司看不上的地段，而是拿大公司看不上的产品，就是拿好地段的老破小。大公司认为老破小的改造成本比较高，会有大量的清洁跟改造工作。这种房子拿下来以后，又会涉及到大公司，内部的拿房和改造以及施工多个部门沟通，毕竟大公司，很多事情是不可控的。归根结底还是一个人性原因，大公司的员工会选择更简单的事情，而不是选择吃力不讨好的事。因为做熟了其实很快，大公司是因为要跨部门协作，所以很麻烦。所以实际上，对于王贵妃这种个体户来说，还是挺香的，像这样的老破小又是在优质地段的，就是基本上都满单。王贵妃说，这种房子：
短租，能赚1000块钱一个月
长租，一个月贡献700块的被动现金流
做成民宿一天更高，能到120-150元/天
所以，这个难关就通过老破小突破了。
说白了就是干大公司不愿意干的活，脏活累活，找到了夹缝当中先生存下来了，把他们都熬死了，好房子就给她了。特别是疫情开始2年后，王贵妃发现，突然间发现市面上怎么多了这么多房子，于是她就可以去挑选了。
王贵妃告诉我，2022年底冬天，她发现了一个，集中拿房的好时机。一方面，当时的房价明显变低了，另外一方面，她的行业经验更丰富了。看到她那张笑嘻嘻的脸，然后人家就知道，哦，老破小那个姐来了。提升谈判率，拿到更多房子。居然真正的秘诀，就是混个脸熟？嘿，咱有些人啊，短视频刷多了，老爱把做生意给整得老复杂了。还左一句“AI 赋能未来”，右一句“这事没有门槛”。房东愿意把房子租给你，可不就是人和人的信任，可不就是混个脸熟么？这种年入100万的小生意，本就不应该太复杂啊，就是这么简单，更多靠执行力，靠耐心。
就是因为这么简单朴素，普通人才学得会啊，王贵妃是一个踏实的姑娘啊。民宿行业这几年变得越来越卷，消费者的眼光也越来越刁。
想把民宿装修的好看，不难，想要让民宿装修成本低，也不难。当你的同行都整起了地中海风格，新中式风格，有空就拍美美的照片，在小红书上一发就可以收获几千个点赞。
如果你只是整个大白墙，再加上素面朝天的软装，很难租出去。有的新手就发明了一个策略：反复用同一种装修风格，每套房子都一模一样。用户看这套房长这样，下一套房还长这样，很容易审美疲劳，住了一两次就再也不想来了。装修费太低，风格太土太丑，表面上看可以省钱，但用户根本不来住，或者住一次就给差评，那你的民宿早晚要关门。
装修费太高，用户是住的爽了，但你花出去的钱两三年收不回来，自己心里也着急。
假如你想买本书，会点开5本同样的书，把全部内容反复对比吗 ？大概率不会。你只会浏览三五个店铺，简单对比下价格就下单了，因为书这个产品就是“标品”。只要它是正版，印刷内容没有错误，哪家店价格低你就买哪家，下单时不用想太多。
如果你出门旅行住民宿，会点开5家民宿，把全部内容反复对比吗？大概率会。如果你喜欢酒店的整齐划一，那你压根不会选择订民宿。喜欢订民宿的人，大多是文艺青年，有想法有个性，追求新鲜感。所以民宿装修多少要有点特色，才能吸引用户早点下单。但是问题来了，如果你想让每套民宿长得不一样，用的装修材料也不能一样，那你在装修的时候就要花费更长的工期和更多的钱。有的人刚开始做民宿，想着我一定要做出品质，打造口碑，一门心思想要用更好的材料，请更贵的设计师。装修时不考虑成本，一不小心就花出去了大几万，一顿操作猛如虎，结账一看二百五。
你可能会觉得，这是因为大多数设计师的收费都不低，但这其实不是重点，重点是他们有审美洁癖。无论是一枚钉子，一个扶手还是一处贴脚、一张墙纸，只要有细节没达到他的标准，他都会有重新返工的冲动。像他们这样抠细节，房子是变得更完美了，但是装修成本也上去了，毫无成本概念可言。退一万步说，设计师都是感性的，而成本概念是相对理性的。厉害啊，在一个人身上融合两种要素。所以，我很好奇，王贵妃怎么学会的？
她说她是会计专业，然后自学设计。
好好好，果然！我理解了，这是高手。
我问贵妃：装修好看又省钱的秘诀是啥？贵妃告诉我四个字：因地制宜。
一开始装修才发现，这几个风格看着很简单，但实际很烧钱。它们对房子的细节处理、家具和配饰的材质要求很高，如果你投入的钱太少了，不是显得廉价，就是搞个四不像出来。在贵妃眼中，比较受欢迎的“大众情房”，大多都是这几种风格：但是，选了这几个装修风格，就能够打遍天下无敌手么？比如说同一个小区，80%的民宿都做的是奶油风，那如果你也想做民宿的话，那你再装修风格就要不一样。做民宿租房子很像是开盲盒，每一套房子的情况都不太一样，房东留下的东西也不太一样：有的房子是老破小
还有的房子可能是电梯房
甲房东可能留下一个又丑又土的大衣柜
乙房东可能会留下一个猪肝色的椅子
很多人的做法是直接花钱买新的，结果家具成本一下就上去了。而在贵妃看来，只要动动手，就可以让这些家具“焕然一新”。贵妃曾经做过一个短视频，内容是帮一个天津小伙伴改造老破小，这套房子里的椅子本来超级丑，衣柜也是老土的不行。贵妃把椅子加个座套，把衣柜重新刷个漆，房子立马就变成了法式风。先后开了68套民宿的贵妃，已经总结出来一套装修经验：一线城市的民宿已经很卷了，消费者对民宿的要求也会更高：不光要长得好看，还要能住得舒服，不光要审美在线，还要能标新立异。民宿不光要提供实用价值，还要能提供情绪价值，因为一线城市的用户追求的是一种“你懂我”的感觉。贵妃有个朋友在深圳做民宿，原本的装修风格都是奶油风，一直很受用户欢迎。同行都在做什么奶油风、法式风，同质化很严重，他的民宿越来越难订出去。贵妃给这个小伙伴出主意，建议他做附近同行没有的希腊蓝风格，给房子起名叫小岛。民宿装修风格才改了没多久，好家伙，订房的用户一下子翻了好几倍。相比一线城市，二线城市的物价和人均收入没有那么高，所以来旅行的用户对于住宿这块的预算也不会太高。如果你还是像装一线城市房子那样，处处讲究品质，装修一套房子就要花个一两万块钱，一晚上房租才一两百，那一年内就别想着赚什么钱了。在二线城市装修民宿，重要的是看装修价格和氛围感，硬装对用户来说并没有那么重要。无论你铺几百块的瓷砖，还是上千块的瓷砖，用户并没有太多感觉，但如果你民宿里的卫生ok，床铺比较舒服，用户就会觉得不错。无论你是奶油风、法式风、轻奢风，只要能让用户忘记上班的996和家里的一地鸡毛，就是好风格。
所以，她天天都泡在网上找同行的装修图，有时还会照猫画虎地手画一份。你还别说，她就是靠着这样的笨功夫省下了大量设计成本，一张图接一张图地画，一家店接一家店地开，一步步做到了年入百万。王贵妃是会计专业毕业，对于成本的敏感已经写入血液里。贵妃认为，设计师做民宿，最容易踩的坑，就是把民宿做成艺术品，一算成本，亏的稀里哗啦。她很清楚自己只是个二房东，开民宿就是为了尽快赚钱。在她眼里，既漂亮又能帮自己赚钱的房子，就是好房子，至于细节是不是完美，并没有那么重要。
房子选好了，谈好了，装修好了，接下来就是最重要的一步：把房子租出去。
淡季的时候，民宿平台上也没有多少订单。怎么把民宿租出去？总不能烂在手里吧？有经验的民宿老板都知道，民宿要长短租结合起来才可以更赚钱。但是民宿这一行，也应了那句话：旱的旱死，涝的涝死。当同行还在每天发愁，想着怎么把房子租出去？入行几年的贵妃，几乎不再为这件事发愁。淡季时，她找中介、上平台、做活动，旺季时，她坐等四面八方的游客自动送上门。我问贵妃，为啥很多小伙伴的房子租不出去？贵妃告诉我：主要是定价不合理。很多民宿小白不会定价，不懂调价，客户悄悄流失掉了自己都不知道。
比如附近的全季酒店一晚要400，你也定400，那用户肯定不选你啊，直接住酒店不香么？毕竟酒店有更充足的人手和更完善的服务。
再比如你对标的对手民宿，卖300元，你也卖300元，用户扭头就找到比你价格更低的同行，你到哪儿说理去？
很多新手没做过民宿，也没有经历过完整的民宿周期，一遇到淡季就觉得自己完蛋了，房子要砸自己手里了。然而在贵妃看来，做民宿遇到问题太正常了，就算唐僧取经还要经历九九八十一难呢。
在定价格的时候，贵妃会重点参考两个价格：一是自己差不多的民宿同行价格，二是自己民宿附近的酒店价格，然后定一个比同行略低的价格。
在出租时间上，她几乎不放过任何短租机会，无论是短租一周半个月，还是一个月两个月，她都会考虑接。
押金方面也比较宽松，接受降低押金或者押一付一。
很多中介不光会主动给客户推荐她的民宿，还会主动谈一个比较好的价格，推民宿与推小区房相比，后者可能会更赚钱。刚开始，很多中介都对贵妃爱搭不理，毕竟跑路的民宿老板大把，但是贵妃始终与中介保持联络，时不时刷个存在感。
有中介试着和她合作一两次，发现她房子的品质还不错，客人满意度也挺高，加上她在行业积累的时间久，不会轻易跑路。
与她合作的中介越来越多，她的房子越来越不愁租
除了上短租平台、找中介合作之外，贵妃还会主动出击找用户。比如她曾经租过一个非核心区域的民宿，到了大年初五初六，整个一片区的房子全部都空了。贵妃心想，我不能这么坐以待毙，一定要想办法把房子租出去。无论是餐馆、水果摊、菜鸟驿站，都可能藏着潜在租户。哪怕是中午点外卖吃饺子，她都会趁机加上店员小姐姐，定完餐以后，就和对方聊聊天，告诉他们自己手里有房子可以短租。很多美女做个整容打个针，包个脑袋哪儿都去不了，经常会有个十天半个月的康复期需要住在医院附近。发现了吗？贵妃能做那么多家民宿，真的不是靠运气，民宿老板要面对的四大挑战，她都一个一个地解决了。她从来不会玻璃心，也不会抱怨大环境不好，遇到问题就解决问题，一条路没走通就换条路走。王贵妃为啥可以做民宿做到年入百万，我简单总结四个点：
选房要看满房率
谈判信任要搞定
装修牢记控成本
招租主动多出击
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