高楼住宅越密集，城市生育率越低

奥派经济学

高层公寓最大的特点是，房内空间狭小，格局单调，出门入户不方便。邻里很少社交，孩子缺乏活动空间。长期蜗居高楼公寓，缺乏户外活动，很少亲近自然，极易感到精神疲惫。高楼住宅越密集，城市生育率越低。

作者 | 陈兴杰

首发 | 南方周末·自由谈

发表后标题内容有调整

前一段时间，杭州发布房市新政，全面取消二手房限购。杭州是新一线城市，全国楼市的重要风向标，此次新政无疑会对全国市场带来深远的影响。

同样在杭州房市，另一则房市新闻也引起业界广泛关注。浙江省土地拍卖网上挂牌的5宗地块，杭州余杭区和萧山区有多宗住宅用地，标注容积率为0.7-0.8。余杭地块的信息更详细，建筑高度不超过16米，住宅为三层及以下的排屋设计。

“禁墅令”出现松动

熟悉房地产的人知道，容积率低于1.0的低层住宅，通常视为别墅。容积率0.7-0.8的，一般指向连排别墅；容积率更低的，大概率就是独栋别墅。

“排屋设计”这一类字眼，已经很久没出现在土地招标信息。房地产不景气的背景下，维持多年的“禁墅令”出现松动，其标志性意义不亚于解除二手房限购。

在房地产市场，别墅住房长期受到政策“关照”。

1994年国家第一次出台政策，限制别墅用地——那时候，甚至还没启动住房商品化改革。

此后很多年，国务院、发改委、国土资源部三令五申，要求地方政府不得向别墅供地。2010年，国土部一纸要求，要求住宅用地容积率必须大于1.0，成为行业红线，认定“违建别墅”的重要指标。

2019年住建部发文，要求地方暂停别墅审批，梳理已建、在建、在批、特批的别墅项目，并派员在全国核查。至此中国房市进入别墅存量时代。“卖一套少一套”的别墅广告，一点都不夸张。

后来是众所周知的房地产不景气。2023年下半年，国家房地产政策有所调整，当年9月，自然资源部发文，建议地方取消土地拍卖限价，取消远郊住房容积率1.0限制，只是迟迟未见落地。

这一次杭州拍卖别墅地块，算是给全国市场发出了明确的信号。

城市发展不缺土地

限墅令的动因是保护土地资源，特别是耕地资源。

为了严守18亿亩耕地红线，国土部门每年确定新增建设用地数量，将配额分配至各省市，各省根据现实情况分配至县市。一方面控制建设用地，另一方面保障存量耕地，各省市县都有基本农田指标。

大城市建设用地需求较大，供地不足，将影响城市发展。很长时期里，国家允许通过“占补平衡”“异地交易”（通过额外开垦耕地以作补偿，或与用地富余地区交易）等形式，缓解城市用地需求。

尽管中国城市不断扩张，中国耕地面积不仅未减少，还有缓慢增加的迹象。2019年统计显示，全国耕地总面积仍保持在20亿亩之上。

在房地产市场，集约化用地，建设高容积率的高层高寓，仍是政策主流，甚至一度是唯一的选项。

表面看建高楼优点很多：节约土地资源，建设成本低，入住人口多，价格便宜，等等。在中小城市，建设高楼小区甚至成为时尚，大量二三十层高楼拔地而起，取代老旧的五六层“赫鲁晓夫楼”，

事实上，大量建设高层住宅的缺点被忽略了，首要的缺点，就是浪费土地资源。这一点很反直觉，很多高楼反对者也没有想到。

如前所述，在不占用耕地指标，严守18亿亩耕地红线的情形下，中国城市建设实现高速扩张，仍有大量的闲置空地，这些土地被浪费了。

我们经常看到，拔地而起的高层住宅边上，往往是闲置农田；新建社区之间夹杂着堆弃杂物的荒地。这些废地没什么用，一荒就是几十年。

中国的城市发展，从来不缺土地。不说小县城和三四线城市，它们的发展没有边界，就连一二线的大城市，土地资源也很充裕。

以北京为例，全市面积超过1.6万平方公里，将“山地+耕地+林地”扣除，仍有大量可供开发的城乡建设用地。

根据北京市《十四五用地规划报告》，全市城乡建设用地规模的远期目标，将控制在2790平方公里——实际上，2022年北京全部城市建成面积，还只有1500平方公里。

上海的情况也差不多。上海长期的发展目标是成为国际金融中心，城市里目前还保有大量耕地，面积比城市建成面积还要大（前者约1600万平方公里，后者不到1400平方公里，2022年的数据）。

即便不占用耕地，上海还有大面积滩涂和荒地，这些土地也被严格控制使用。

北京和上海这样的一线城市都不缺土地，其他城市就更不用说了。开着车在中国各地城市兜一圈，就不难得出“土地够用”的结论。

一旦放松乃至放弃供地限制，会有大量建设用地被释放出来。独栋别墅、连排别墅、一户建、house等住房，自然会涌现出来，而不是当前千篇一律、动辄二三十层的高层鸽子笼。

独栋别墅比高层公寓好在哪

很多人支持“禁墅令”，是出于平等主义的意愿。他们认为，在快速城市化的时代，应大量建设民众买得起的公寓，而不是条件更好的独栋和别墅。

实际上，土地供应宽松，开发商将主要资源和成本用于住房建设，一样能做到物美价廉。

二战结束后，美国住房需求暴增，著名的房地产商莱维特父子为抢占市场，建设了大量标准化社区莱维顿。错落相邻的独栋房屋，家家户户带车库，纵横交错的社区道路，社区还有购物和娱乐中心。

莱维顿被吐槽缺乏个性，却能以极低的成本，满足了当时年轻人的需求。随着住房供应增加，莱维顿衰落下去，个性化住宅重新成为市场主流。

在美国，高层公寓通常用于贫困者、城市白领，满足他们短暂的住房需求。年轻人婚后生孩子，通常选择买独栋房屋，即美国常见的 House，这种房屋相当于中国市场的别墅。

原因很简单：住高层公寓，体验并不好，很不适宜家庭生活。中国大多数城市人就住这样的房子，相信他们更有发言权。

高层公寓最大的特点是，房内空间狭小，格局单调，出门入户不方便，邻里很少社交，孩子缺乏活动空间。就连室内活动，人们也不能放肆奔跑，那样会吵到楼下的邻居。

中国的城市居民彬彬有礼，很有界限感，隐藏的代价却是：压抑和沉闷。

中国城市社区，整体干净整洁，购物逛街都很方便，它的最大问题是：无聊。几千人的社区，几乎谁也不认识，没有社交，从不串门。没有成群结队的孩子，大人回家也锁在屋里。

这样的环境，住久了谁都会憋闷。偶尔到城市居住的农村老人，他们的体会更加深刻。每到假期来临，很多城市人喜欢回农村度假。抬脚即到的户外空间，随时可仰望的天空，乃是非常珍贵的资源。

高楼住宅越密集，城市生育率越低，这是很多人口学者观察和研究得出的结论。道理不难理解：长期蜗居高楼公寓，缺乏户外活动，很少亲近自然，极易感到精神疲惫。

孩子长期“圈”在家中，几乎没有玩伴，需要父母投入极大的心力陪伴，也几乎没有邻里的互助抚慰。长期疲劳的生活环境，夫妻家人之间，也极易产生矛盾。

很多城市夫妻以“家里不够住”“带孩子累”拒绝多生，显然不是托辞。生活幸福感不足，养孩子的体验极差，他们对生育自然也就缺乏期待。

因此，要提振当前低迷的生育率，就必须对生育更友好、对孩子更友好，很重要的措施是，从解决住房问题入手。

大量增加住宅用地供应，保障房价平稳降低，改善民众居住水平。这对于提升民众生活的幸福感，改善他们的精神面貌，无疑能起到巨大作用。杭州松绑“禁墅令”，或是好的开始。

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