房产配置的无限游戏 #20210907
人生是一场无限游戏。
没有永远的赢家，也就永不言败。
无论起伏跌宕，始终满怀希望。
这场大游戏，细分为四个板块：
事业发展
投资理财
子女教育
家族传承
其中，事业发展永远排在第一。
当之无愧的C位。
其他三者的前提。
精力分配44.7%。
有了前面的1，才可能有后面的N个0。
没有事业，理财、子女、家族就是无本之木、无源之水、无从谈起。
投资理财也至关重要。
精力分配27.6%。
皇帝需要丞相，主席需要总理，CEO需要CFO。
重心偏向做事业的一方，需要一个贤内助，做TA稳固的后盾，帮TA把家庭理财打点妥当。
好的理财，不但锦上添花，还能反哺事业。
每一个家庭，都应该好(第四声)理财、理好(第三声)财。
子女教育和家族传承，不用说，当然也是所有家庭的本质需要、内在追求。
精力分配17.1%和10.6%。
(有强迫症的同学们，这时候已经开始计算，四个数字加总是否等于100%了。
不妨再探究一下，它们之间的数学关系是什么。^_^ )
千平会是一个房产社群。
我们笃信：房产配置仍然是这个时代最适合普通人的理财方式，没有之一。
在拥有一千平之前，你在理财上的时间精力，主要应该花在房产配置上。
(哪怕自住，你也迟早需要一千平)
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投资是一个无限游戏。
永远在路上。
永远在颠覆既定规则边界。
永不言败。
作为投资的一个子集，房产配置，当然也是一个无限游戏。
可以一直玩下去，没有散场的时候。
不存在“落袋为安”，只有“落房为安”。
但是，要把这个游戏玩好，殊为不易。
因为，房子实在是太贵，太贵，太贵了。
和其他一切消费品相比，房子都贵得离谱。
吃顿大餐几百上千，买台手机几千一万，蔚来理想不过三五十万。
而房子，动辄上百万、几百万，甚至上千万、几千万。
(汤臣一品前排中区597平，降价盛惠22,000万)
不过一堆钢筋水泥，凭什么卖得如此之贵？
我们当然知道答案，不过这是另一个话题，本文不作展开。
总之，房子很贵，极贵，特别贵。
在任何时代，普通人想要拥有房产，都不是一件容易的事。
可是，我们不但要拥有房产，还要拥有一千平。
一千平起，最少一千平。
不是短暂拥有，而是长期持有。
当我们不在了，传给后代子孙。
无限游戏。
如何才能做得到？
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当然不是一上手就直接买入一千平。
要从第一套房子开始，循序渐进。
这第一套房，可能是70平/100平/150平。
都可以。
你也许会说：我连买第一套房子的钱都没攒够。
没关系，我们都是这么过来的。
全款不够，用贷款；
首付不够，到处凑；
月供不够，努力挣。
没办法，一开始实力不足时，必须学会借助各种外部资源。
XYK、XYD、亲朋好友拆借，欠下人情，日后报答。
拥有了第一套房，你的心态就和没房时完全不同了。
你努力工作，挣钱还贷；
你拓展副业，增加收入；
你学习充电，珍惜光阴；
你脚踏实地，不再焦虑。
成为有产者，助力了你的事业，提升了你的认知，稳固了你的家庭，充盈了你的幸福。
随着你一点点还掉借款和贷款，你的自信心也在增强。
相信人生的秘诀是努力奋斗，相信幸福可以靠自己双手去创造。
第二到四套房，建立在两件事情上：
事业发展成功；
第一套房配置成功。
你有了更高的收入和更多的积蓄。
第一套房也可以开始为你输送弹药。
和第一套房的选筹更偏向解决自住需求不同，从第二套房开始，就是以投资配置为主了。
以投资配置为目的的选筹，你会更多关注以下三个指标——
现金流、融资性和成长性。
现金流，主要指的是租金。
租金高的房子，月供压力小，全周期杠杆率高，资金利用率高，资本回报率高。
还能帮你抵抗楼市横盘回调时的抛盘压力。
未来，租金之于房产就好比分红之于股票，它将成为投资房产所获取的主要回报之一，绝不是可有可无。
房子买来，能租，尽量租掉。
租金能优化，尽量优化。
融资性，主要指的是再贷款。
房子价值量大且稳定，属于不动产容易查找难以逃废，天然是最理想的抵押物。
普通人能获取的最好的贷款，就是以房产为抵押物的低息长期贷款。
随着房价的稳步上涨和房贷的逐渐偿还，蕴藏在一套房子里的净值越来越多。
通过再贷款，把这部分净值利用起来，成为宝贵的弹药，你的房产配置组合也就成为了你的军火库。
这个军火库，未来可以为你源源不断地输送更多的弹药。
越优质的房产，再贷款时越受银行的欢迎。
成数、利率和还款方式，都会更好。
成长性，主要指的是涨幅。
房子一旦买入，就不轻易卖出。
不过，不轻易卖，不代表绝对不卖。
当一套房子，或者它所处的板块，已经过了黄金成长期，迈入生命周期的中老年时，我们必须审时度势，果断考虑出售，回笼资金，为以后的裂变扩张做好准备。
产品不断迭代，地段不断更迭，没有永远的赢家。
唯一不变的，只有变化本身。
想买入一套房子，就持有到天荒地老海枯石烂，不现实。
就算还没卖，一套房产的成长性好不好，仍然意义重大。
房价的上涨，通常也会拉动租金的上涨，从而改善你的现金流。
房价的上涨，当然也会导致银行评估价的上涨，让你获得更多的再贷款。
归根结底，买到成长性出色的标的，对你的投资效率帮助很大。
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买第五到十套房时，你做的事情和买第二到四套房并没有什么本质区别。
但是，模型将发生质变。
从需要你给它持续输血，变得开始可以给你造血。
游戏打通关了。
终有一天，租金会超过月供。
整个资产组合，进入自体运转的状态，不再需要外力支持。
当然，对一个无限游戏来说，通关后，并不是关机睡觉。
而是二周目、三周目……
一遍，一遍，又一遍。
高阶玩家，则有多种玩法分支，不同乐趣。
有人追求“速通”speed run，最快速度攒齐十套；
有人喜欢“零伤血”，每套都只涨不跌；
有人爱玩“全收集”，大平层复式别墅样样都要。
对我来说，以上种种，都已经体验过了。
于是：
我点开了另一个新游戏。
恰空
20210907
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