可笑的“刚需”理论，让经济跌进深坑

原创邓新华只给少数人看

房价跌了几年，有人说，不要担心，房子是“刚需”，人们还是要买房的，房价是有支撑的。

我刚看到一个看跌房价自媒体说：“房子是刚需？如果你知道房价明年要腰斩，今年你会买房吗？就算是刚需你也不买。”

不得不说，这个自媒体说的无可辩驳，非常符合经济学道理。

可是，也正是这类自媒体，几年前却一直在说，房子是“刚需”，一定要调控房价，一定要把房价打下来，让“刚需”买得起房。

可现在房价下跌了，它们突然“发现”，房子不是“刚需”了。

回想十几年前，房子“刚需”说甚嚣尘上。

房价一路高涨。专家、学者们认为，需求分两类，一类是有钱人的投资需求，炒房牟利；一类是没钱人的居住需求，即所谓“刚需”。

他们认为，只要房价一直涨，炒房客就一直买，而“刚需”一直买不起。

而只要把房价打下来，自然会把有钱人的投资需求赶走，而没钱人基于居住需求这一“刚需”，会踊跃购买。因为，“刚需”只关注居住功能，不关注是否增值。

专家、学者的这一思维主导了楼市十几年。

结果却发现，终于把房价打下来了，“刚需”却并不买房。他们想象中的“房价跌、刚需乐”的场景，根本就没有出现。房价越跌越吓人，房地产开发投资剧烈下降，经济受到巨大拖累。

他们错在哪？

实际上，所有人的需求都是一样的，买房都关注能不能增值。

所谓的“刚需”人群，当人们预期房价会继续跌时，他们也不买。而且，“刚需”的购买欲望会比有钱人下降更快。为什么？

因为每个人都希望自己的资产是容易变现的，这样就可以应对生活中的突发风险和突发需求。当楼市萧条后，钱少的人，比有钱的人更加不愿意把钱压在难以变现的房子上。万一家里突然要用一笔大钱，比如急生大病、被迫搬到另一个城市居住、儿子结婚要彩礼之类的，房子却卖不出去，那后果太严重。

相反，如果楼市交易活跃，“刚需”的购买意愿反倒会提高。因为，此时遇到突发风险或突发需求时，可以以更高价格把房子变现。炒房客的存在，实际上使得“刚需”可以更方便地把手里的房子变现。

也就是说，“刚需”和所谓的“炒房客”，他们的行为逻辑是完全一致的，并没有两种行为逻辑，也没有两种完全不一样的需求。手里钱多、钱少，只是影响了他们购买的意愿程度。

世界历史反复证明，许多国家、地区都出现过房价暴跌的情况，但，从来没有一次房价暴跌是“天下刚需俱欢颜，踊跃购房千万间”的。每一次都是房价越猛跌，“刚需”越不买。可是，现实从未让专家学到一丝半点。

可是这十几年，专家学者们就是这样把需求分为两类，而且想当然地以为，打击A需求，有利于B需求。

这真是经济学的极致悲哀。

真正让“刚需”踊跃购房千万间，只有一招：放开土地供给，不要限制交易，让经济繁荣起来，让“刚需”对未来收入乐观。

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