深圳，一代人有一代人的地段
题图由我厂AI生成
深圳，一代人有一代人的地段
一、圆心
有人讲，地产后面没前途了，房子都造那么多了，有什么前途？
那么我想请问，一个圆，有几个圆心？有几个？
有且只有一个。
一个圆，面积这么大，真正的圆心只有一个。
城市也是如此，地段也是如此
并不是所有城市的房子都值钱，也不是所有的地段都值钱。
只有圆心的那个周边，才是值钱的。
很多人没有明白，地段，只是一个相对概念，而不是一个绝对概念。
就像欧美很多国家，哪怕工业化，城市化搞了几百年，一旦资金往一个新的地方聚集，人才往那边聚集，本来鸟不拉屎的地方就会变成一个好地段，房价高得要命。
地产这个事情，其实一直可以有生意的。
因为每代人的观念不同，新钱和老钱对地段的看法不同。
有些城市的地段之所以稳固，那是因为有历史。
比如说广州。
2000年之前，广州进入中原王朝视野的时候，那个时候还叫番禺。
第一任南越王叫赵佗。
那么南越王的王宫在那里呢？
广东省广州市越秀区北京路374号，旁边就是现在越秀区政府所在地。
从南越王宫出发，你向南走一点距离，就是广州著名的北京路步行街，最繁华的步行街之一。
再往南走一点，你就看见了珠江，珠江的天字第一号码头。
那么南越王宫离广州的珠江新城有多远呢？
5.2公里，坐地铁8分钟。
2000年时光荏苒，南越王宫所在地，还是广州最繁华的地方之一。
2000年时间，珠江新城这个新地段，与原来的中心相比，仅仅偏移了5公里而已。
啥叫地段？
这就叫地段。
这几年的疫情，是一个很好的压力测试。
老黄埔、新黄埔，新塘、科学城、知识城，都跌了。
珠江新城挺到了2024年下半年，才开始跌，可见珠江新城之坚挺。
早年买珠江新城的，即使在疫情之锤下面，还是赚得盆满钵满。
现在买珠江新城，并不是最好的时机，还需要等等。
因为政策已经出来，但是药效发挥作用，还需要一段时间。
那为什么广州的地段是如此的牢固呢？
你想想，广东省最重要的地方是什么？
是珠江大平原。
只有平原，你才能有更多的耕地，更多的人口。
怎么控制珠江大平原呢？
古代主要靠水运。
你就卡住珠江和东江、北江交汇的地方，你就能控制整个珠江大平原。
你有丰富的粮食，足够多的人口，打什么从化、肇庆这种山地多的地方，一打一个准。
整个广东省尽在掌握。
2000年过去了，你有了火车、飞机，早就不完全依靠水运。
但是历史积累的观念，城市，交通网络，人际网络，还在这个地方。
历史的厚重感，一看便知。
试问，南部战区机关在那里呢？
你还是得依靠这个地方。
谁说历史没有用？
如果你懂历史，你就可以一眼洞穿本质，抓住核心要害。
二、漂移的地段
有人就问了，老师，我没买珠江新城，也赚了，那是怎么回事呢？
因为你买的是广州的某个副中心，是一个小圆的圆心。
只要这个小圆的建设搞起来，你依然是可以赚钱的。
甚至从成本、投资回报率来讲，你的回报可能更高。
因为你的成本更低。
为什么讲广州呢？
因为讲深圳，就必须讲广州。
广州这样的城市，是相对好搞的。
你就抓住城市中心和城市副中心扩张的方向，提前布局在那里，长期持有，就能赚钱。
注意，这个观念和有些人说买城市核心区的核心地段的观点是不同的。
深圳，则完全不一样，太不同了。
因为深圳是一个移民城市，发展速度太快了，地段以肉眼看见的速度飞速地漂移。
整体呈现一路向西的趋势，一字长蛇阵。
深圳的中心在哪里？
罗湖，福田，南山？
都不是。
深圳目前就是没有中心。
如果非说有，深圳是一个一字长蛇阵，中间那个位置就是南山、前海。
蛇口为什么叫蛇口？
长蛇阵的口。
事实上，蛇口工业区是深圳最早开发的地方，比深圳特区还早。
深圳无地段这个说法虽然不能说错，但是不够精确。
比较精确的说法是，深圳，一代人有一代人的地段。
每一代到深圳的人，他到的第一天，就被植入了一个观念。
80年代到深圳的，他会觉得，罗湖才是深圳的中心，东门的商业才是最吊的，其余地方都是垃圾，荒无人烟，鸟不拉屎。
90年代-2000年到深圳的，他会觉得，福田才是深圳的中心，罗湖的房子有点旧了，至于南山，那个滩涂烂泥，看都不看一眼。
2000年互联网开始兴起，各种互联网新贵冒出来。
到了2010年，这批人认为，南山才是最能打的。
什么华侨城、香蜜湖，都算个卵，破破烂烂的地方。
到了现在，币圈、AI、跨境电商这波发财的叼毛，更喜欢深圳湾，觉得后海已老，南山更不知道是什么破烂地方。
新钱和老钱的看法并不一致，而且很不一致。
既然创造财富的速度这么快，新人完全不想给老人接盘。
上来就直接掀桌子，自己去新的地方玩。
什么香蜜湖豪宅，您自己留着自己养老用吧。
不要说罗湖，就算是香蜜湖，你想一直持有，然后就能赚到那种远超大盘的涨幅，那也是不可能的。
你当年瞧不起的地方，一瞬间突然变得炙手可热。
宝安中心，一个离机场并不太远的以前认为偏的要死的地方，现在发展得很好。
房价都12-13万了，这还是跌过之后的价格。
但是就算是深圳，发展速度也在逐渐变慢，边际效应递减。
往西，最多就到沙井，就不会往西了。
至于说龙华、龙岗、光明，那并不在发展的主轴线上，而是城市的副中心。
如果深圳开始着手建设城市的副中心，后面的涨幅也会是比较可观的。
三、提前埋伏
如果在深圳这个市场上要赚到钱，就应该抛弃地段观念，在城市的发展方向上，提前埋伏。
你千万不要嫌现在某个地方太偏了。
现在的中心，以前也是鸟不拉屎的地方。
深圳这个地方太特殊了，是全国人的深圳，而不仅仅是深圳人的深圳。
一个强二线的省会城市，能把主城旁边的一个新区搞起来，已经是耗尽财力，背上债务了。
所以，在这样的城市，你不要买太偏的地方，很难搞起来。
强省会城市，你要选，也要选城市副中心的周边外溢地方。
深圳不同，全国的钱都往这边涌。
对于深圳的限购，本质是让给其他省会城市留点人口和资金，否则大量的资金和人口都往深圳涌了。
这些人口、热钱涌进来，马上就能让原来一个鸟不拉屎的地方变成一个繁华之地。
只是这几年被疫情封印了，都在观望而已。
所以，对于深圳，一定要打提前量，在城市发展方向上，提前埋伏。
否则，很可能你刚刚买的好地段，没几年就无人问津了。
事实上，不用再观望了，从今年9-26号到春节，就是深圳最好搞的时期。
到了明年，就完全不一样了。
几乎每次的行情，深圳都是就是全国的龙头。
这次还是龙头。
前海的房子，以前，一直跌都没人看。
现在跌到一定价位，买盘就已经出现了，低价盘在迅速消失。
如果你没有交社保的，赶紧交社保，要一年，买限购区域。
如果你来不及叫社保的，先买个非限购区域保底。
每年的9月底开始，应该会有大量的资金涌入买深圳的非限购区域。
四、结语
大多数有历史的城市，都是有地段的。
在这些城市中，地段在快速城市化的背景下，发生了偏移。
但是总体来说，偏移的不会太远。
但是深圳不一样，深圳的地段是飞速偏移的。
如果想在深圳市场赚到钱，其实没有那么容易，需要打好提前量。
PS：这个号，大家还是比较喜欢看宏观的东西。
你就不能讲实操，就不能说组织活动什么的，你就不能讲AI，一讲AI就说是什么软文和广告。
我自己搞的东西，并不是啥广告，你不搞活动，你咋实操呢？
你线下都没见过，咋合作业务呢？
所以，我们另外开了一个号，专门讲AI。
这样我也能讲的深一些，否则总是隔靴搔痒，我讲的也不过瘾。
AI号见次条，叫“牛厂长AI”，搞AI和关心宏观的，大家还是分开。
人生南北多歧路，君向潇湘我向秦。
如果对你有启发，请点个关注或者“在看”吧。
老读者建议“星标”，没有任何互动，系统可能不会在第一时间推送给你。