不花一分钱，也可以挽救房地产危机

原创古原古老板

大家好，我是老古。

此轮房地产危机从货币层面来看，是超发货币带来的虚假繁荣，导致房地产企业误判形势，大量拿地，而货币收缩后，衰退出现，于是错误投资遭遇清算。

地产公司的负债，主要源于地价在下跌，也即，他们原来高价购买的土地，现在已经大量亏损。

越是地价下跌，那么在上面盖的房子也卖不动，再加上恒大融创的爆雷，这些企业很难销售期房了，他们的供应商也不敢给帐期给他们了，于是流动性危机就出现了，开始债务违约了。

过往其实地产业就出现过这个问题，在数年前，就有过政府积极出台货币政策帮助地产企业去库存，甚至驱动过大规模的棚改。

但是，这是抱薪救火，因为，超发的货币，又一次让房地产公司误以为繁荣将至，于是大量借贷，大量囤地。

那么，在当下，有没有更好的方式来缓解房地产业的危机呢？有，并且是一分钱都不用花。

那就是将所有地产商土地上的管制，全部去除。去除这些管制，是根本不需要花一分钱的，只需要一纸文书就可以了。

具体有哪些管制呢？

1、容积率

容积率这个东西，是城市建设部门拍脑子想出来的东西，有点类似于让普通官员开上帝之眼，他们来考虑城市的每一块地应该盖多少房子，有多少商业配套，有多少教育。

这种规划忽略了一个东西，那就是市场会自动根据人口的增减进行调节，官员们并不能预设一个容积率来进行规划，这种计划经济思维，是没有必要的。

如果没有容积率的限制，意味着开发商在不景气的时候，可以开发高密度超高住宅，就是类似香港那种四五十层的高度密集的住宅区。

这种房子会有很多缺点，比如采光不够，几乎没有什么小区规划，但是，下跌的地价，就被摊薄了，因为地价在房价中占比会迅速降低。

这种房屋产品的特点就是，便宜，超级便宜。

因为每户平均占有土地降低很多，那么，房子的成本就接近于建安成本，而建安成本，也就才一千多块钱一方。即使加上一些停车配套，也就二千多块一方。

这种房子，哪怕在一二线城市非核心圈，卖个三四千块钱一方，是有很大的市场需求的，因为很多白领们会选择用这样的房子作为过渡，先有了自己的房子再说。

你看，这些地产商手上的地，不就止损了吗？

2、增值税

政府的税费和土地出让金，在房价中的占比是很高的，起码超过了50%，对于任何一个行业，减税，都是一个推动这个行业发展的好方法。

房地产业面临这种困难了，但地产业的税却一分没有减，这不是很奇怪么？

任何时候，对任一行业减税，对任何企业减税，都会在边际上对整个经济增加繁荣的动力，因为减下来的税，绝大部分会成为资本，产生新的投资。

直接对地产业进行超大规模的减税，不就可以让地产业缓过劲来了么？这代表着地产业可以降价的空间更大了，企业更容易活下去了。

没有什么比降价更能有效地提升销售额的手段。

3、交易税

公寓、商铺、写字楼这些产品，之所以不值钱，因为他们的交易税费极高，所以，他们卖得也更便宜。

很多开发商拿到的土地中，都有商业用地，这些商业用地卖不起价格，因为税费高。

同样的道理，将这些针对商业用地的特殊税收减除不就可以了么？那么，这些地产企业的收入不就增加了么？

4、土地使用范围

土地要用于写字楼、住宅还是工厂，也是由政府规划的，这些规划，也是没有必要的，这些规划就直接导致地价下跌，因为一块土地要怎么使用最有价值，官员说了并不算，市场才说了算。

去除这些限制，让地产商们自己决定应该盖什么房子嘛，这样，这些地产商手上的土地，不就明显增值了吗？

5、将土地使用期限修改为999年

中国大陆的土地批租制学习就是香港模式，香港就存在多种产权时间，最长的有999年，现在大家买房的热情不够高，但如果把产权时间进行修改，那么人们对未来的产权预期就会大大增强。

这不也能缓解地产业的危机么？

6、去除一切城市里的限购政策，

地产企业都没看到几个健康企业了，然而在全国范围内，依然有大量的限购政策存在。我完全搞不懂，为什么要限制一个商品多卖，为什么要限制人们买房子？

有这种必要么？在金融上限制，我认为是有必要的，因为商业银行并非产权独立的企业，他们是央行部分准备金下超发货币的工具。

不能采取刺激贷款，增加对房地产贷款的方式来刺激房市，这本质上是在放水罢了。

7、允许民间自主监管期房资金，而不是由政府来监管

事实证明，政府监管期房资金这条路是彻底失败的，否则哪来这些烂尾楼？大量的期房明明卖出去了，客户交钱了，但地产商却没钱建起来，并且，工程款欠着，在建工程抵押了，钱去哪了？挪到其他地方买地去了。

期房是一种好的商业模式，他能有效地降低地产商的开发成本，降低房价，但得由民间自主来监管，香港、美国都是采取民间委托律师所监管的方式，也没有出过什么大问题。

老百姓敢买期房了，这些地产商那么多地，就可以卖出去了，甚至不需要建几层才能开始销售，只要画图就可以卖，只要资金是完全安全的。

你看，上面这些手段，需要花一分钱么？

需要政府这里搞一万亿舒困，那里搞货币政策来刺激老百姓买房么？不需要，去除管制就可以了。

中国想买房的人多着呢。