放开土地管制，一线城市的房价就会跌下来吗？

有一种流行的观点：北上广深的房子之所以贵，是因为政府管制，限制土地供应，以至于人为提高了房价。只要政府放松土地管制，允许大量开发房地产，一线城市的房价就会下跌。

我的朋友至少90%都是这种观点。他们认为上海这种大城市更应该无限制放宽土地供应，这样就可以让房价跌到大家都买得起。

甚至有个朋友认为，只要允许民间土地自由买卖，即便房价降低到一平米八千元，依然有相当高的利润，农民们一定还会继续卖地造房子，所以他坚信只要土地归私人所有，政府完全不管制，上海的房价可以降低到每平米八千元。

对于这种观点，我是完全不信的。

房价真不是政府想管就可以管得住，更不是政府一管制土地就可以涨起来。

决定房价的关键，首先是老百姓手里有多少钱，他们愿意花多少钱买某个地方的房子。换句话说，决定房价的关键是民众的富裕程度，以及他们对某个地点的房子的喜欢程度。政府是否放开土地管制，我认为关系不大。

房价真的是靠管制土地供应就能提高吗？当然不是。

比如说徐州丰县的房子，无论政府怎么管制土地，房价都只有六千。如果政府想抬高房价，不批地造房，你觉得丰县的房价会提高到三万么？

当然不会。丰县人会这么想：老子为何要住在丰县这种鬼地方，到徐州市区买房不好么，到苏州住也可以啊，即便搬到扬州，也不见得比丰县差。一平米三万元在丰县买房？老子脑袋有病啊。

如果丰县限制土地供应，以至于房价短期从六千涨到三万，这是不可持续的，接下来很快就是丰县人口大流失，大批的人跑去徐州、苏州、扬州、南京、无锡。结果是丰县由于人口飞速外流，各种产业飞速外流，不仅房价保不住一万，还会跟鹤岗一样房价飞跌，可能从现在的六千跌倒跌倒四千，甚至三千。

一个没有吸引力的城市，无论它怎么限制土地供给，都不可能把房价搞上去，相反的，只会把人和产业赶跑，让房价继续下跌。

上海深圳的房价是靠土地管制炒起来的么？

当然不是。之所以房价可以这么贵，是因为大家认为这地方好，以后房价还会更贵，因为这是人口流入的大城市，有无数机会的城市，值得花大钱在这里买房。

如果上海土地都是农民私有，想造多少房子就造多少房子，上海房价真的会跌到八千？

以上海这座城市的吸引力，很多人认为值得花一千万在这里买房定居。

如果房价十万一平米，他们只买得起一百平米。

如果房价跌倒五万，他们就会买二百平方米。因为他们觉得值得花一千万买房。

如果房价跌倒二万？他们可能会买五百平米。因为他们有一千万块钱。

实际上情况跟这会有所区别。因为上海一旦房价下跌，会有更多的人愿意到上海买房，他们发现上海的房子买得起了。

如果上海房价降到五万，六个钱包可以凑出四百万家产的人就会想在上海买房。

如果上海房价降到三万，六个钱包可以凑出二百万的人会到上海买房。

这些人数会有多少呢？三百万？五百万万？

不。那时候想到上海买房的人绝不是三百万、五百万。也不是三千万、五千万。

而是至少有一个亿。

上海这地方，短短几年，就会变成人口五千万的城市。再过几年，人口就是一亿。

人口5000万的城市，房价会比2400万的城市更便宜么？显然不会。

中国人对于聚集的偏好，类似于日本人，而不是美国人。日本全国就有二个城市群，一个是东京，一个是大阪。别的地方都吸引不到人。

中国也差不多，有吸引力的一个地方叫长三角，一个地方叫珠三角。与日本不同的是：中国有十四亿人，相当于十个日本。所以中国可以打造比东京和大阪都市圈大得多的超级城市圈。

长三角、珠三角这种地方，不仅可能出现人口五千万的超级大城市，还可以出现人口一个亿的超级大城市。

如果有一天上海变成人口一亿的大城市，长宁区和静安区的房子会跌价到二万一平米么？

不会的，那时候静安区和长宁区的房价应该是五十万一平米。

当然，一亿人口的大上海都市圈也会有一些稍微廉价的房子，一平米只有四万出头。比如说上海市启东区，上海市秀洲区，上海市海盐区，上海市太仓区，上海市沙家浜镇，上海市西塘镇，上海市南浔区，这些地方的房子，普通百姓还是买得起的。

至于住不起上海和珠三角的民众，也不需要太担心，那时候大量的人口会迁移到几个超大城市，中西部的县城都会变得和鹤岗一样，房价特低。你若是不嫌弃那些人口流出的废弃小县城，不在乎一个小区只有15%的住户，随便找个地方住，房价真的是接近免费。

大城市的限购和各种土地限制政策，主要是为了保护其他一些不那么景气的小城市。尤其是小县城。

真正放开管制的时候，很多不景气城市都会逐步成为废墟。或许适合拍摄鬼片。 

上海的房价并不是今天才变得很贵。上海中心地段的房价，早在民国时期就很贵。

做一个简单对比。鲁迅当年在北京八道湾花了3500元买了一座大院子。这座院子，有人按照今天的北京房价给它做了个估价，价值1.92亿人民币。

当然，1.92亿是今天的价格。当年它就是3500元。

在鲁迅北京买房的年代，如果他要在上海法租界买这么大的豪宅，需要花多少钱呢？

当时法租界同等豪宅的价格大约是三十多万。接近北京的一百倍。

别说法租界，即便是上海普通地段，土地价格也是北京的三十多倍。

上海租界的土地价格一直飞涨，1863年上海公共租界的土地平均价是每亩1318两银，到1907年达到9606两，升值七倍多；1920年上海公共租界的土地平均价是10476两银，1933年达到了33877两。

有一种说法是：大清国百姓普通家庭的年收入是33两银子，而他们的年开支却要接近35两银子，因此他们基本上完全没有精力想别的东西，因此便于统治。

按照每户人家年入33两银子计算，上海租界地价每亩地33877两银子，相当于普通百姓家庭一千年的收入。如果他们属于比较殷实的人家，省吃俭用，一年省下十两银子，多少年可以在上海租界买地造房子？大约是3388年，就是从商朝盘庚迁都的甲骨文时代开始计算，一直省钱到公元2088年。

鲁迅这种高薪阶层，收入是普通百姓的几十倍，却从未想过在上海市中心买房，因为买不起。

一线城市的市中心，房价并不是为普通百姓准备的。因为你不属于那个阶级。

万物皆有兴衰。人们总会更愿意迁移到更好的地方。历史上的一些繁华之都，已经繁华不再。长安、洛阳、扬州，早已经不是一线城市。曾经繁华精致的时尚东京府，现在是对年轻人毫无吸引力的开封。

商殷只是地下的一座废墟。

当年的工业重镇、直辖市，有些早已经被人遗忘。长春曾经是世界上规划最好的都市。曾经遍地外国人的远东时尚之都哈尔滨，已不再国际化。人均GDP超越内地一个数量级的满洲国，现在是风华不再的东三省。

香港、上海崛起为繁华城市，不过一百年时间。陆家嘴从浦东乡下的「牡丹乡花木村」的一片农田，变成国际金融中心，只用了十几年。

深圳从地图上的一个圈，变成一线城市，也只用了二十多年。

繁华城市对年轻人的吸引力越来越大。这也意味着不景气区域的飞速衰退。

如今对大城市的各种限购，各种土地政策，不过是避免大城市飞速膨胀的权宜之计。一旦放开土地管制，大城市的膨胀不可避免，更多城市的鹤岗化更是不可避免。

但是不要指望大城市膨胀后，低收入的普通百姓就能买得起市中心的房子。无论土地供应多么充分，廉价的只能是周边的房子，而不是市中心。

如今上海周边的房子也很便宜。你到金山区，能看到一万多到二万的商品房，也能看到八、九千的商业用房。

但是这些地方，即便不限购，也还是没人买。因为它们是金山、奉贤、吕巷、枫泾、崇明，在上海人眼里依然是乡下，而不是上海。