上海的法拍房，创历史记录了！
紧急提醒。
一个非常重要的有着巨大的捡漏机会的市场，被大家忽略了。
这两年，当大家都在关注新房成交量、二手房成交量、二手房成交价、土地供应量时，却忽略了另一个重要的数据。
2023年，全国法拍房同比增加了36.5%，住宅类法拍房增加了43%。
2024年上半年，全国法拍房挂拍量为32.62万套，同比增长了77.76%。
法拍房量的增速，爆发力惊人。
除了司法拍卖房外，市场上还有各类的挂拍房源。这些房源加起来，已经准备往百万套冲击。
这就是起初无人在意的法拍房，
如今，法拍房已经走到了一个让大家不得不重视的高度。
最新的数据显示。
上海法拍房的挂牌量达到8.19万套了，是2021年8月以来的最高值，也是首次突破了8万套。
越来越多的人还不起房贷，越来越多的人开始选择断供，不良资产的增速正在以几何倍的系数增长着。
利益空间大了，小心思就多了。
遍地都是大肉签的法拍，能不能搞？
先把这篇文章看完，再掂量一下自己，再说搞不搞的问题。
拍房最麻烦的，其实是一系列的隐形风险。
1、第一个隐藏风险，法拍房并不都是“真房源“。
很多人会觉得法拍房的房源都是挂在公拍网上的，有法院的背书，所以一定是妥妥的真房源。
因为是真房源，每一套房子也一定会被“真实”的成交到。
其实还真不一定。
很多我们所看到的房源虽然在公开网络上挂着，但是往往在最后一刻，可能会被撤拍、暂缓或者中止，也可能会被一些背后的利益者恶意抬价这都是未知的。
因为存在利益链的可能性。
所以，请大家记住一点，看到的房源不一定就是真实的，也可能是虚假的。这个时候尽职调查就非常必要了。
2、第二个隐藏风险，前期可能会产生的超高税费。
虽然。
在上海2022年的法拍中，80%的税费基本都是买卖双方各付的。
但是。
所有的税费基本全由卖家进行先行垫付。
所以，在拍之前，你一定要先衡量衡量自己能否承担起可能会出现的高额税费。
除了税费之外，还可能牵扯到拖欠物业费和水电费的问题。
毕竟，能被法拍的，都是混到了欠债的老赖。
我们在帮客户做尽调前，曾见过一套房子，拖欠了15年的物业费，高达90多万。
最后客户拍到房子过完户后，经过我们团队的努力，帮助客户成功打了个对折解决了这个问题。
所以，任何一套法拍房，拍之前都要去做“税费的拍前尽调”。
先去税务局或不动产交易大厅，查它的上一手税费是否交齐。
再去物业管理中心，查它的物业费和水电费是否交齐。
算清楚到底有多少额外费用再考虑要不要参加，因为法院公告说的很清楚，这些交易外费用都是买受人即下家承担的。
3、第三个隐形风险，银行贷款。
法拍房，都涉及到清偿问题。
你急着拍下房子，债权人急着拿到钱，法院急着结案。
因此
——法拍房的交款周期极短，且不容协商。
一般情况下，法拍房的交款周期是——
10个工作日内，交齐全款；
如果你要办按揭，就要银行在7天内放款。
法院只管拍卖清偿，不管银行是否放款。
如果超出交款期限，银行仍然没放出按揭贷款，会怎么样？
法院有权直接收回房子，然后重新拍卖。
与此同时，你所缴纳的保证金，也一并被法院没收。
因此——
法拍房要按揭，需要提前跟相关金融机构敲定放款期限。
当然，我们大碗上海足够专业的法拍团队，也会帮你做好把关。
再来聊聊很多人都很关心的一个问题。
清场。
这是法拍房的第一大关口。
既然是法拍房，那拍下来之后，就自然涉及到清场。
所谓清场，就是把上任房主留下来的一切，全部清理出去。
之前，很多人都说
——清场，是法拍最大的坑。
其实还真的不一定，关键看你怎么处理。
最高法所规定的法拍房清场准则是：谁处置，谁清场。
重点一二线城市，8成以上的法拍房，都是法院清场。
关于清场细则，在法拍公示上也写的很清楚，是否清场，谁来清场等等。
但是，但是，但是
——规定是规定，实操是实操！
大法官嘛，都比较忙。
一忙起来嘛，就不可能把每套房子的清场，都做的很干净和清晰。
重点提醒来了！重点提醒来了！重点提醒来了！
任何一套法拍房，不管是否标注清场，你都要在拍之前，去做进屋的“拍前尽调”。
拍前产调，一般会遇到以下三种难搞的情况，大概占比20%。
1、房东在里面住，但是不配合。
只要人还在，说明都还愿意拍。不配合，只是想多要点钱。
如果房源不错，你可以花点小钱，跟房东协商一下清场
——我给你5万，你搬走；我给你10万，我帮你搬走。
甚至，还可以
——多花点钱，让房东配合你做“满五唯一”。
2、房东跑了，里面有租客。
如果是正常的租客，租赁时间基本上还剩个一年以内，租金也比较高。
那就正常租着，到期之后，房子收回。
如果原房东是个坏批，提前签了一个长达20年的长租约，且租金低的一批。
此时，问题就麻烦了
——你要去查这个租约，是抵押前签的还是抵押后签的。
如果是“先租赁后抵押”，一律买卖不破租赁。
也就是说，你即便拍下房子，也不能赶走租客。
如果是“先抵押后租赁”，这个长租约，就不受法律保护。
也就是说，你拍下房子，可以强制清场租客。
综合以上，面对带租约的法拍房，就记住下面这句话——
一年以内的短租约，可以拍。
先抵押后租赁的长租约，谨慎拍。
先租赁后抵押的长租约，千万不要拍。
3、房东跑了，里面住着七八十岁的老人。
这就属于原房主故意赖着不清场。
当然，也不是没有办法。
很多东西不能明说，欢迎线下跟我们团队一对一沟通。
除了以上“人的清场”之外，物品的清场也很重要。
拍到房子了，人也清出去了，你就得意忘形了
——房子是我的，房子里的东西，全都扔球了吧。
我必须很负责任的告诉你
——虽然房东跑了，房子里的东西不是无主的。
一旦东西扔了，房东回来，扭头反咬一口——
老子这套家具，是红木的，你给我磕坏了，你得陪我100个w；
老子这套餐具，是法国的，你给我全扔了，你得陪我10个w。
搞到最后，又要被讹好几个W。
面对物品的清场，最好的办法就是——
提前找个仓库，把原房东的物品打包，统一放到仓库。
同时，给原房东发一个律师函，限期处理。
逾期之后，就当无主物品处理。
以上，就是法拍房清场的全部重点。
那法拍房的赚钱机会在哪里呢？
信息差！
有些东西表面上看可能是个坑，但是它其实是能被解决的或者是能够被买家所能承受的，那就你能够享受这个坑带来的优惠。
比如说比较复杂的占用问题。
可能是被执行人的债权人签了20年租约来抵债，因为签了租约，买卖不破租赁，即使拍到也要很长时间无法入住。
这些还都是合法占用，遇到非法占用那就欲哭无泪了，各种复杂的情况很难顺利解决。
如果占用是可解决的或者租约是可打破的，别人都不知道这个信息，那你就有很大优势了。
还有的就是表面上看起来平平无奇，但实际上要是有“宝藏”的，那你就能享受这个溢价。
比如看法院公告上的信息感觉没啥特别，但实际去看是有赠送面积的或者未来这个片区可能加设电梯、学区变化、拆迁等潜在的利好，别人看不到你能挖掘出来，那就赚到了。
周期性的供需关系！
只有在市场情绪冷的时候去参与才会更有机会捡到肉，喜欢凑热闹那肯定是要吃亏的。
像浦东星河湾在去年封控结束之后放出来拍卖的房子价格还很高，参与拍卖的人数也很多，单价能到15万左右。
但是最近这个小区放出来很多法拍房，价格一套比一套低，单价10万都已经没人看了，很多都是以9万左右的价格成交的。
只有抓住周期性的机会，像中山北路一栋楼有六套房子同时拍卖；中环名品公馆楼王几十套房子在两年间拍卖掉；奉贤高尔夫别墅有几十套房子在拍卖。
短时间内市场激增了这么多房源是很难被消化的，供需失衡在所难免，没有人买法院就必然会打折拍卖，这种跌出优惠就很容易抓到。
你可能会问为什么一个小区的一栋楼里能出来这么多法拍房？炒房客们都资不抵债了吗？
还真不是，有些板块的某些小区的业主从事的行业类型相当集中。
新江湾城的房子是一波做关贸的人在买，浦东星河湾是一波做债的人在买，仁恒河滨城是一波基金经理在买……
大环境变化，这些人在这两年出事就会导致一个小区内短时间有好几套房子一起被拍卖。
还有一些开发商带来的特殊机会！
像中环名品公馆就是开发商倒闭之后，都说楼王要新房入市，在大家都在猜售价的时候，结果是以法拍的形式和大家见面的。
开发商名下房产被执行的，也会导致供需失衡，同样是个不错的抄底机会。
机会就在其中，每个机会都不好抓到，只有你能看到别人看不到的价值，能解决别人不敢踩的坑，才能赚到别人赚不到的钱。
想吃肉的前提是：
时刻准备着。
而我们要做的，就是去发现和识别这样的机会。
我看到我们法拍团队那密密麻麻的房源数据的时候，仿佛就看到了那密密麻麻的捡漏机会。
我们的法拍会员真的太幸福了，自己在家里躺着，我们直接喂饭给大家吃。
现在行情不稳，大家买房更得抄底买，一定要买的足够便宜，这样安全垫才足够的高。
