世界难题：香港的土地困局要怎么解？
香港是东亚最繁荣的城市之一，但是，香港的住房问题，也是让很多大陆人无法想象的。
你知道吗？在香港，租金最高的不是中环，不是山顶豪宅，而是全港十八区里最贫穷的——深水埗，隐藏在深水埗街头巷尾的是那些被称为笼屋，劏房，棺材房的居所。
这里每尺（约0.09平方米）最高租金可达300港元，有大约20万香港人，生活在这种房子里，劏房的意思就是被分割的房子。
人均居住面积5.7平方米，而香港监狱里的囚犯人均标准是4.1平方。
有4万名儿童长期生活在，这样的环境里，还有一种房叫棺材房，面积≤4㎡，最小的不过1.4㎡，仅仅放得下一张床，人在里面只能躺着，租金约合人民币1600~3200/月。
在这里家的概念被完全颠覆，所有的活动都只能蜷缩在，这张小小的床上进行，有香港人说道，我还没死，就已经立起了四块棺材板。
想住个一百平米的房？对于很多香港人来说可能不能作为此生的目标。可是问题来了
香港是缺地吗？
香港的面积有1100平方公里，深圳有多少呢？接近2000平方公里。而香港人口是747万。深圳人口则是1756万。是香港的2.37倍。
但是深圳人住的可比香港人宽敞多了。如果你再打开香港与深圳地图，你就会发现香港有大把的土地根本就是空着的。
而打开深圳的地图，你会发现都找不到多少空地了。
据统计，香港的土地开发率只有24.3%
而深圳的土地开发率是50%
住宅只占香港土地的6.9%
明明还有大把的地，明明住宅用地只占了非常低的比例。为什么香港人住的这么惨？
这就是本文要谈到的香港地产困局了
香港地产困局，有很多的解读。
胡锡进也解读过一回，他是这么说的：
老胡这次去香港，亲眼所见一些人家的住房面积只有三十平米左右，房价奇高，年轻人普遍买不起房。另外贫富差距很大。依我看，香港总体上这么富裕，民生问题却如此尖锐，最大的原因是它过于极端的资本主义制度造成的。
胡锡进的解读和定义显然是错误的。
这个世界上很多国家的人，可能都无法理解香港。
但中国大陆人，绝对非常容易理解香港。
因为，中国大陆现有的土地制度就是学习香港的。
香港也有商品房，有产权时间约定。香港也有农地，这个农地也是不能随便开发的，改变用途需要政府审批；香港新界还有按男丁分配土地的传统，叫丁屋政策。香港的政府财政收入中还有很大的比例来源于土地批租。
看到这些，你难道不熟悉吗？大陆现有的土地制度，大部分你都能在香港的土地制度中找到影子，大陆是徒弟，香港是师傅。
翻开香港基本法，找到第七条：
第七条：香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。
学界一般将香港的土地制度定义为：政府所有制下的土地批租制度。
大陆的土地制度不也是这个名字吗？
有人要问了，同样都是批租制，为什么香港的住房问题比大陆要严重的多呢？
这就是香港特殊的地方了。
我们先从董建华讲起，你也许就能搞懂，香港的地产难题到底在哪里。
20多年前，董建华说：我要改变香港的房屋政策，改变这种现象，不能再让这种不人道的现象在香港存在下去，并引用了名诗“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”来说明他的决心。
董建华上任不久就提出了一个著名的地产改革计划，叫八万五计划。
他以特区首长的身份下达了行政命令：每年香港政府的房屋署必须修建八万五千个公屋套间（九七前是每年二万个套间），要让那些低收入的居民申请公屋的轮候期限不能超过三年！
要尽快地把这些笼屋居民安排住进公屋！拆掉笼屋，这是香港的耻辱！
限制卖土地给私人发展商，大量的土地用来修建公屋。
过去，香港每年兴建的政府公屋和私人楼寓比例是1：4，现在要倒过来，变成4：1。新建的公屋的质量要向私人住宅的质量，屋内空间的大少看齐。
这不就是廉租房吗？
政府手上有土地，不断建公屋，这就是学习新加坡模式，让老百姓有房住，而且还住好房。
董建华不但搞公屋，他还有更宏大的目标。
董建华宣布了他的“居屋”政策。
“居屋”就是“居者有其屋”的简称。
规定香港政府的房屋署每年还要修建一定数量的比公屋高级一点，和房开商修建的私人楼房完全看齐的房屋，用低廉的价格卖给这种收入的人士。
比如，五十平方米的小套间，私人楼寓的200万，政府卖给你才50万，但政府的这个房子，除了你的收入要符合上述条件，而本人确实又没有私人住宅外，还有一个条件，买来你只能自己和你的家人住，不准倒卖。
你要倒卖，政府有权利将其收回。
这不就是经济适用房吗？
虽然廉租房和经济适用房有很多的问题，但也还是比土地闲在那里不让开发要好，但我告诉你，这个计划还是失败了。
董建华施政报告发布的几个星期之后，香港遭遇金融危机冲击，楼价开始大幅下跌。
当时的特区政府考虑，如果楼价持续下降，会影响整个金融体制的稳定，为了稳定楼价，政府决定从1998年起停止卖地9个月。并在这个决定后几年，香港进入了几乎零供地的状况。
而这次金融危机，让香港不少人变成负资产。
什么是负资产呢，我给你举一个例子。
赵伟（化名），在香港一家律师行工作，在深井浪翠园买了一套价值742万港元的房子，927平方英尺（86平方米），每平方英尺的价格是8000港元。
当时的借贷环境非常宽松，按揭九成，从银行贷款667.8万港元。
可惜好景不长，随之而来的金融危机加上非典席卷，房价暴跌，到2003年，这套房子市值只有250万港元了，远远低于未偿还贷款总额。
银行便开始向不少业主callloan（要求借款人提前部分还款）。赵伟自然也接到了银行的电话，当时他还欠银行500多万港元，银行要他再追加300多万港元，以弥补抵押品价值不足的情况，否则就要收楼。
市值只有250万，但还欠银行500万。这就是负资产的香港人面临的局面。
这种情况下，董建华的八万五计划全面停止。
房价大跌，你再大规模新增住宅，那不是把这些负资产的人往死里整吗？
从金融危机开始，不管香港房价高还是低，香港官员要大规模增加土地供应量，总是碰到现在拥有房产人的剧烈反对。
这就是第一个难题了。有解吗？
接下来我们说第二个难题。
香港一直号称是自由港，面向全世界开放。全世界很多国家和地区的人都去香港工作和生活。
因为香港有足够低的税率，比如个人所得税最高才15%。
这比大部分国家都要少很多，大陆最高税率是45%，台湾是50%左右，日本也在50%左右。
低税率对高级人才有很强的吸引力，因为他们收入高啊。假如一个人月入五十万，15%的税率和50%的税率，这差别一年下来可是几百万的收入。
但是，香港没有购房或想改善住房的人，不希望增加外来人口。
因为外来人口越多，就会让更多的人参与竞争香港的房产，从而让香港的房产价格越来越高。
这个道理和中国的北上广深中心区的房价是一回事，是全国的富人在那里参与中心区的房价竞争。
有一段时间，陆客推高房价成为香港舆论巨大的争议。
与之伴随的，还有反陆客购买奶粉、反大陆人赴港生子、反大陆水客等一系列事件。
这些民意，推动香港政府开始加紧了排外政策。
2016年11月5日起，香港全面提高买卖住宅物业印花税率，税率统一调高至交易额的15%。
随着新政落地，非香港永久居民在港置业缴的税率将达房价30%。
还收紧了工作签证，永久居民的政策，让移居香港甚至去香港工作变的越来越困难。
一个城市的繁荣，就取决于不断地有新增人口，但在房价的绑架中，香港将自由港中最为有亮点的自由迁徙给砍掉了。
而在上世纪六七十年代，香港人张开双臂欢迎大陆的逃港人员，甚至欢迎越南战争中的南越难民。
因为大量吸收移民，香港在六七十年代经济一片繁荣，迅速成为东亚地区最有活力的地区。
只要放开外来人口进入，香港的房价只会一天比一天高。
但不放开外来人口，经济发展就会逐步没落。
因为外来人口会增加城市规模，会让企业规模增大，会让人才的边际收益递增。
而排外后，香港人的收入增长就乏力了，面对高房价就越来越痛苦。
你引入外来人口，会推高现在香港这种供地情况的房价，你不引入，会让所有的香港人的收入增长放缓、甚至倒退，他还是无法面对高房价。
这个难题，你说要怎么解？
第三个难题，那就是香港没房的年轻人自己也反对增加土地开发。
近十几年来，香港从一个天天谈钱的地方，变成一个高度政治化的地方。
而香港的年轻人则卷入了这个运动当中，成为牺牲品。
香港政府说要开发郊野公园，环保团体带着年轻人表示反对，香港怎么能为了房子，把公园毁了呢，这些地方是香港的绿肺啊。
香港政府说，那行，那就填海造地吧，年轻人也表示反对。
大家都看过《美人鱼》吗，其实那个片子是一部香港环保主义理念的电影，你把海填了，海里的花花草草，虾鱼蟹蚌怎么办？多不环保啊。
刘德华支持香港填海，被香港年轻人骂个半死，你是爱逗又怎么样？在大是大非面前，我可不讲人情，六亲不认。
那行，那就开发新界吧。
香港新界是香港一个特殊的地方，香港其他地方土地是政府所有的，比如郊野公园等，但新界的土地是承认由村民私有的。
大家经常看到新闻说，香港地产商有多少农地，那些地大部分是香港地产商在新界当地农民手里买下来的。
有地就能开发吗，还是不行。
新界离大陆太近，这个问题就政治化了。
不断地有人抗议，你开发新界就是想把香港和深圳一体化，这个得反对。
还一个理由是，新界的农地大部分被香港地产商掌握，如果开发，他们是最大的受益者，你要是敢批，那政府就是在与资本家勾结，图利地产商。
不少人说，香港的地产商手握大把的地，就是不开发，所以导致香港房价高企，这完全是胡说八道。
据《星岛日报》9月16日引述美银美林研究资料显示，香港四大发展商（恒基、新地、新世界、长实）持有农地面积约达一亿方呎（约929万平方米）。具体来看：
恒基居冠，持有农地面积约4500万方呎，占比达四成半；新地持有农地面积约3000万方呎，占比约达三成；新世界则持约1600万方呎；长实则位居第四，持有农地约900万方呎。
这些农地确实在地产商手上，但是，农地要转为商业开发，可是要由政府审批的。
相当于大陆的地产商购买了农村的集体用地，你想开发成商品房？门都没有。
以四大地产商之一的经历为例，他们手上的农地有三分之二已在申请改用途，如果全部获批，可建超过五万个住屋单位，相当香港三年的正常供应量。只是申请土地改变用途的过程阻滞重重。
因为土地改变用途需要经过多个政府部门审批。即使一些部门同意，但只要有其他部门否决，地产商就需要重新申请。
香港的官员只要敢批农地，那就是被围，被堵，被骂，一个审批，可以搞十年，都不给你批下来。
批了就是与资本勾结。
为什么香港都有地产商将地送给政府呢，我手上一堆地，你又不审批通过让我开发，还一堆人天天骂我，我干脆送给你算了，反正也没用。
所以胡锡进说香港的土地被地产商垄断纯粹是胡说八道，土地是地产商的原材料，他囤十几年不开发，有病啊。
大批的香港地产商因为在香港无地可建房，纷纷北上大陆发展地产业务。
近十年来，香港的民间政治团体在阻挠新界开发、填海开发、郊野公园开发等事务上，发挥了重要的作用。
以至于香港历任行政长官，都无法在一个有社会共识的基础上推动任何新增土地开发的计划。董建华后期是停止了土地供应应对金融危机，梁振英和曾荫权任上，新增土地供应量少于金融危机之前，而林郑月娥则开展土地大辩论试图找到社会共识，最后无果而终。
香港的土地问题，实际上就在这种状态下摆烂了十几年。
面对以上三大难题，要怎么解呢？
理论上，当然有解法。
不但有解法，而且香港本应成为南中国地区最为闪亮的一颗星的。
这个解法就是同时松绑土地供应限制和人口迁徙限制。单独解绑一项都是不行的。
只解绑土地供应，必将让香港现有的有房者大部分成为负资产。只解绑人口迁徙，只能让房价越来越高，让更多人望房兴叹。
人口迁徙如果能更加宽松，甚至加大对大陆精英人才的吸引，那哪有深圳什么事，香港中心区的房价不但不会跌，有可能还要涨，这样现有的居民的房价价值能得以保持。
而大量供应香港土地，则可以开发出现在香港面积的几倍的住宅和商业用地，供给量足够大的情况下，价格自然就下降了，香港人住不起现有市中心的房子，但可以住郊区的大房子啊，无非多坐一会地铁罢了。
而开放土地后购买房子的香港人，还将享受城市化的红利，他们的房子价值会越来越高。
而香港完全可以成为拥有两至三千万人口的超级大城市，哪有深圳什么事啊？
香港有这么多优秀的大学，有国际化的人才，有发达的金融业和贸易业，有远强于大陆的法治和产权保护机制，有更低的个人税率和企业税率，如果向大陆人才和企业开放，深圳好的企业，好的人才怎么会在深圳创业呢？到香港去他不香吗？
这时，深圳则成为东莞，成为制造业中心，而香港而是金融、科技与贸易之都。
而现在，香港还能保持一定的繁荣，主要是因为他的独特的全球金融市场的地位。
松绑土地，松绑人口，其实也是所有中国大城市当下困境的解法。
那现实中，香港人为什么解不开这个困局呢？
因为错误的观念横行啊。
排斥大陆人赴港生子，是因为福利主义，因为香港福利制度日趋增进，那香港人怎么会愿意外来的大陆人抢占他们的公办教育资源，公办医疗资源呢？福利主义必然排外。
阻止开发新界，是因为仇富观念，认为资本家开发土地建房子是图利大资本，坑害小百姓；仇富观念必然害怕资本，阻止资本提供商品和服务。
阻止填海和开发郊野，是因为环保主义，认识不到越发达，才会越环保，认识不到对于居住在没窗户的小房子里的人，谈什么绿肺，谈什么海洋生态，人才是目的，生态不是目的。
一切事务泛政治化，将阻挡大陆水客、阻挡大陆人去买奶粉、阻挡高铁建设、阻挡香港与深圳交接处开发当作政治正确，而无视这些行为损害的是香港人自己的福祉。
当这些观念成为香港主流观念时，任何解法都不可能在现实中实现。观念才是一个地区发展变化的核心原因。