毁灭！纽约正在掉入深渊！
文接上篇。
情绪是廉价的，尤其是当我们隔岸观火时。
看到纽约选出一位要“摧毁”资本主义、要将住房公有化、设立住房局、要开国有的杂货店的市长，幸灾乐祸或恐惧都毫无意义。
我们需要的是理解。
为什么纽约市，开始搞“筒子楼”和“供销社“？
佐赫兰·马姆达尼不是病因，他是症状。
他不是一场突如其来的风暴，而是一场酝酿了八十年的、缓慢的、制度性脓肿的最终破裂。
要理解他为何能登上舞台，我们必须放下对他的道德评判，去检验纽约这座城市的身体——尤其是它的循环系统核心：住房。
上一篇文章中有一个布朗克斯、月租375美元的老妇人，她的租金是受到管制的，房东没有办法向她收取更高的租金。
但是，2023年，曼哈顿的月租金中位数超过了4,000美元。
在整个纽约市，这个数字也徘徊在3,500美元左右。
这意味着，这位老妇人一年支付的租金（4,500美元），仅仅够一个新来的年轻人在市场里租一个月的栖身之所。
375美元与4,000美元。
这两个数字并存于同一座城市，它们之间不是差距，而是深渊。
这个深渊，就是纽约住房问题的全部真相。
它不是一个自由市场自然产生的贫富分化，而是一个被法律和管制强行撕裂、扭曲和腐化的畸形生态。
让我们先来审视一张市场价的、4,000美元的租金支票。
普通人看到这个数字，第一反应是：房东真贪婪。
这是一个智力上的懒惰。
价格反应是稀缺性程度，这么高的房租，只能说明一点，纽约的租房供给严重不足。
为什么呢？我们得看是什么阻止了住房供给。
首先，是房产税。
纽约的房产税系统是一部复杂到几乎无法理解的法典，但其结果极其清晰：它系统性地惩罚出租公寓的持有者。
根据纽约市独立预算办公室（IBO）的数据，大型租赁公寓楼（Class 2）的有效税率（占市场价值的百分比）通常在3.5%到4%之间，而独户或三户住宅（Class 1）的有效税率为0.7%到0.9%。
这意味着，你持有一栋价值1000万美元的公寓楼，每年仅房产税就要支付约40万美元。
而你的邻居，持有一栋同样价值1000万美元的独栋豪宅，每年只需支付不到10万美元的税。
这时，持有公寓的人就会迅速减少，从而形成了公寓数量的严重不足。
接着，是维护和运营成本。
纽约的建筑工会势力强大，普通人不能随便去修房子，这些活只能是有限的工会成员干，所以人为造成修理成本上升。
更换一部电梯需要几十万美元，修复一个漏水的屋顶需要几万美元。
再加上供暖、水电、保险、管理人员工资，这些成本每个月又是800到1,000美元。
扣除这两项，4,000美元的租金，还剩下不到2,000美元。
这笔钱还需要用来偿还建造或购买这栋楼的巨额贷款，并为投资者提供回报。在当前的高利率环境下，这点回报微不足道。
你看，一张4,000美元的租金支票，大部分的钱并没有进入房东的口袋，而是流向了市政府、维修工、银行和能源公司。
房东更像是一个过路财神，一个利润微薄的资金协调人。
你会购买这样的房子吗？很多人不会做这种投资。
房子不管有没有人租住，这笔支出，你都跑不掉。
你以为这就够了？还早呢！
现有的存量市场，还被租金管制。
纽约市有近100万套公寓处于“租金稳定”或“租金管制”之下（也就是你的租价，不能自由定价）占全市租赁住房总量的近一半。
这意味着，城市里一半的租赁单元，被从市场中抽离，变成了一种靠运气和身份继承的福利彩票。
其直接后果，是这些建筑的慢性死亡。
当租金收入连税费和基本维护都无法覆盖时，任何理性的房主都会选择放弃维护。
这不是道德问题，是数学问题。纽约市房屋和发展保护局（HPD）的数据显示，全市有数万栋建筑存在严重的违规和失修问题，其中绝大多数是租金稳定单元。
法律锁定了低租金，也同时锁定了低质量和不可避免的衰败。
既然租金这么高，那快点建公寓啊，毕竟 有一半的出租房是可以自由定价的。
但是，如果你想在纽约新建一栋公寓楼，你面对的是一场成本和时间的噩梦。
根据纽约大学弗曼中心的研究，一个标准的、需要重新分区的住宅项目，通过“统一土地使用审查程序”的平均时间超过两年。
在这两年里，开发商需要支付巨额的律师费、顾问费和土地持有成本，而没有任何产出。
纽约还是是世界上建筑成本最高的城市之一。每平方英尺的建筑成本高达400至500美元，是全美平均水平的两倍多。
高昂的土地成本、强制性的工会劳工和复杂的建筑规范，共同推高了这一数字。
纽约的“强制性包容性住房”政策，要求开发商在新建项目中，必须将20%-30%的单元作为“经济适用房”，以远低于市场的价格出租。
这是一个致命的枷锁。
假设一个项目需要建造100套公寓，其中30套必须亏本出租。为了整个项目的财务可行性，开发商只能将这30套公寓的损失，全部摊到其余70套市场价公寓的售价或租金上。
一个简单的计算显示，这会使市场价单元的成本凭空上涨超过40%。